나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12404 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 307동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 아산테크노밸리 일반산업단지 주변지역으 로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소 재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 307동 24층 건내 2층 204호로서 (사용승인: 2016.12.09) - 외벽: 석재, 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 다용도실, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 4~5차선, 동측으로 3~5차선의 포장도로 및 북측으로 폭 6미터 내외의 인도가 소재하며, 아파트단지의 진출입구는 동측(정문) 및 남측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로3류(폭 8m 미만) (2013-07-16)(소로3-17)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-16)(중로1-2)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(중로1-17호선(아산테크노밸리))(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(테크노중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-16)(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(염작초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(염작초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(아산테크노밸리)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12404 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 307동 2층204호

용도: 아파트

건물면적: 72.34㎡ (약 21.89평)

토지면적: 44.47㎡ (약 13.45평)

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

아파트명: 아산테크노밸리 EG the 1 3단지

동: 307동

층: 2층 (총 24층)

사용승인일: 2016년 12월 09일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

마감: 외벽 - 석재, 몰탈 위 페인팅 등. 내벽 - 벽지 및 일부 타일 등. 창호 - 새시창호.

이용상태: 아파트 1세대 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 다용도실, 현관, 발코니 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 아산테크노밸리 일반산업단지 주변 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 없음).

3.3. 채권자 및 채무 총액

등기부등본상 채권액 총액은 281,075,741원입니다.

주요 채권으로는 한국주택금융공사(근저당, 임의경매), 장윤희(근저당), 삼성카드(가압류), 현대카드주식회사(가압류), 롯데카드주식회사(가압류), 한국스탠다드차타드은행(가압류), 신한은행(가압류) 등이 있습니다.

모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 천

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 08일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임대차 관계가 미상인 전입자가 있는 것으로 파악되었습니다. 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 등은 집합건축물대장 등을 통해 기재되었으므로, 실제 내부 상태 확인에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 아산테크노밸리 산업단지 인접

본건은 아산테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하여, 배후 수요 및 관련 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

동측 인근에 염작초등학교가 위치하며, 테크노중학교, 사랑유치원 등이 학군 내에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

아산테크노밸리 일반산업단지가 인접해 있으며, 일부 농경지도 혼재된 지역입니다.

5.4. 복리시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상 및 명도 리스크

등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대차 관계가 미상인 전입자가 존재하며 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려운 상황입니다. 이로 인해 명도 과정에서의 예상치 못한 저항이 발생하거나, 내부 상태가 예상과 다를 가능성이 있습니다.

6.2. 지역적 특성

아산테크노밸리 일반산업단지 인근에 위치하여, 산업단지 운영으로 인한 소음, 분진 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산테크노밸리 인근에 위치한 아파트로, 비교적 최근에 건축되어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 이용도 편리한 수준입니다. 다만, 임대차 관계가 불분명한 전입자의 존재와 현장 방문의 어려움은 명도 및 내부 상태 확인에 주의를 요하는 부분입니다. 시장 가격 대비 합리적인 입찰을 통해 잠재적 리스크를 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아산테크노밸리 일반산업단지 직주근접 수혜 단지

* 신축급 아파트로 준수한 주거 쾌적성

* 편리한 교통망 및 생활 인프라

* 현재 시장 가격 대비 경매를 통한 시세차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트 실거래가는 20,200만원에서 20,500만원 수준을 형성하고 있습니다. 감정가는 20,700만원으로, 시장 가격과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계 미상의 전입자 존재로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 실거래가 상단 및 감정가를 참고하되, 명도 및 내부 상태 점검 등 추가적인 조사 후 신중한 접근이 필요합니다.

리스크를 감안한 적정 입찰가 범위는 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.