나이스옥션 법원경매 천안 2025타경711 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 941 백석마을아이파크 113동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "환서중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 공공시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 중 14층 1401호(건축물대장상 사용승인일 2009. 4. 24.)로서, - 외벽:시멘트 몰탈위 페인트,석재붙임 마감 등 - 내벽:벽지 및 일부타일마감 등 - 창호:샷시창호 등임.

이용상태

아파트 1개호(방4, 드레스룸, 욕실2, 주방, 거실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급수 및 배수시설, 소방설비, 가스설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 정방형 평지로 아파트 단지의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

- 북측으로 약25미터, 서측으로 약20미터, 동측으로 약10미터, 남측으로 약10미터의 도로에 접해있음(북측 및 남측의 도로는 본건 대지와 도로 사이 완충녹지 경관녹지 등 설치되어 직접 연결되는 진출입로는 없음). - 단지내 도로와 위 도로 연결되어 있으며 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(백석지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-10-04)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임. - 점유자의 부재 및 폐문으로 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 내부 구조도는 탐문 및 건축물대장상의 도면에 기초하여 제시함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경711 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 941 백석마을아이파크 113동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 505,000,000원

건물면적: 129.84㎡ (약 39.27평) (전용면적 추정)

토지면적: 65.94㎡ (약 19.95평) (대지권 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2009년 04월 24일

해당 동/층/호: 113동 14층 1401호

건물 총 층수: 20층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "환서중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 공공시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건은 북측 약 25미터, 서측 약 20미터, 동측 약 10미터, 남측 약 10미터의 도로에 접해 있습니다. 단지 내 도로와 연결되어 있으며 도로 관리 상태는 양호합니다. 다만, 북측 및 남측 도로는 본건 대지와 직접 연결되는 진출입로가 아니며, 완충녹지, 경관녹지 등이 설치되어 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(백석지구), 중로1류, 중로3류에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액: 607,749,561원

말소기준권리: 2020년 02월 20일 접수된 하나은행 근저당권 (채권최고액 250,800,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

주요 권리사항: 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이며, 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 현재 미상으로 파악되며, 이는 잠재적 리스크 항목에서 상세히 안내됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 학교, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 형성되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 백석마을 아이파크는 2009년 04월 24일 사용 승인된 아파트 단지로, 총 16개 동, 1040세대로 구성되어 있습니다. 최고 25층 높이이며, 단지 내 주차 공간은 총 325대(세대당 약 1.48대) 확보되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

주변 시설: 본건 북동측 인근에 환서중학교가 위치하고 있으며, 상기 주위환경 분석 내용과 같이 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의시설 접근성이 우수합니다. 지도 검색 결과, 본건 주변 지역에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

아파트 전용면적 및 분양면적: 제공된 정보 상 본건 건물의 전용면적은 129.84㎡(약 39.27평)으로 추정됩니다. 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 정확한 정보가 미상입니다. 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태나 점유 상황은 다를 수 있습니다.

내부 상태 확인의 한계: 점유자의 부재 및 폐문으로 인해 현장 조사가 제한적이었으며, 내부 구조 및 상태는 탐문 및 건축물대장상 도면에 기초하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

도로 접근성 관련: 북측 및 남측 도로는 완충녹지, 경관녹지 등으로 인해 본 대지와 직접 연결되지 않아, 해당 도로를 통한 차량 진출입 시 일부 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 임대 관계 미상, 내부 상태 확인의 한계, 도로 접근성의 일부 제약 사항 등은 입찰 전 반드시 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설이 풍부합니다.

안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 인수 부담이 적습니다.

주거 가치: 준수한 단지 규모와 관리 상태, 편리한 생활 환경으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(129.84㎡)의 아파트 시세는 약 4억 3천만 원에서 4억 8천만 원 사이로 추정됩니다. 감정가 5억 5백만 원은 현재 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 4억 5천만 원에서 4억 8천만 원 사이의 보수적인 입찰가로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.