나이스옥션 법원경매 논산 2025타경483 [1] 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1102-24 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 "논산시민행복채움센터" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독주택, 임야, 농경지, 소규모공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 노폭 약4미터 내외의 아스콘포장 도로에 접하여, 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여, 대중교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,3):부정형,평지의 휴경지임 기호2): 사다리형의 인근 지대와 평지인 현황 "도로"임, 기호4):사다리형 평지의 창고부지(주거기타)임.

인접 도로상태

본건 토지는 노폭 약4미터 내외의 아스콘포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호2~4): 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 자연생 수목이 생장하고 있음.

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5): 조립식 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고로서 (사용승인일: 2001.05.28) 네외벽: 샌드위치 판넬벽체임.

이용상태

창고

설비내역

별무함.

부합물 및 종물

이동식 화장실이 존재함.

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하였음. 본건 기호5)지상에 "사진용지"와 같이 이동식 화장실이 존재하나, 이동이 용이한 임시건물 인바 평가 제외히였음.

물건 비고

현황 “잡종지” 및 동측 일부 “도로”

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 논산지원 2025타경483 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1102-24

용도: 임야

토지면적: 2204.00㎡ (약 666.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 520,144,000원

토지 제시외 물건: 본건 지상에 자연생 수목이 생장하고 있음.

건물 제시외 물건: 이동식 화장실이 존재함. (평가 제외)

1.3. 권리사항 요약

등기부채권 총액: 1,020,000,000원

말소기준권리: 나주시산림조합 근저당 (2021-11-22)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.4. 공부상 특이사항

현황: “잡종지” 및 동측 일부 “도로”

특이사항: 법정지상권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 “논산시민행복채움센터” 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 임야, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지는 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

2.3. 토지형상 및 이용현황

토지는 기호1, 3)의 경우 부정형의 평지 휴경지 상태이며, 기호2)는 사다리형의 평지로서 현재 “도로”로 이용되고 있습니다. 기호4)는 사다리형의 평지로 창고부지(주거 기타)로 이용 중입니다. (제시된 토지면적은 이러한 여러 기호들의 합계로 추정됨).

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-07-11, 모든 축종 제한) 및 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부 상으로는 소유권 이전 이력과 나주시산림조합의 근저당(1,020,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 근저당 외 지상권설정, 압류, 임의경매 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 “매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권”으로 명시되어 있어, 해당 지상권의 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 인수되는 권리 분석 (법정지상권 중점)

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 “법정지상권, 공동담보”가 기재되어 있으며, 물건명세서에도 “매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권”으로 명시되어 있습니다. 이는 경매로 토지가 매각되더라도 해당 지상권이 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 경매 등으로 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 발생하는 지상권으로, 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다. 따라서 본건의 법정지상권 성립 여부 및 인수 여부는 상세한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 동향

본건 소재지인 논산시 연무읍 안심리는 주로 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구보다는 전원생활 및 소규모 영농 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 인근에 “논산시민행복채움센터”가 위치하여 지역 주민을 위한 공공서비스 접근성은 양호한 편입니다. 논산시는 2035 도시관리계획 재정비 용역 등을 통해 지역 발전을 도모하고 있으며, 이는 향후 점진적인 지역 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

현재 상태로는 상업적 가치가 높다고 보기는 어렵습니다. 다만, 자연녹지지역 및 자연취락지구라는 용도지역은 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 규제가 개발 방향을 제한할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 연무읍 지역 특성상 지역 내 초·중·고등학교가 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 의료시설

도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 종합병원 또는 병의원 등 의료 시설이 위치할 것으로 추정되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 편의시설

인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. “논산시민행복채움센터”가 인근에 있어 공공서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

가장 큰 리스크는 “매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권”으로 명시된 부분입니다. 만약 법정지상권이 성립하여 낙찰자가 인수하게 되면, 해당 토지를 자유롭게 사용·수익하는 데 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있습니다.

6.2. 토지이용 규제

본건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하지만, 가축사육제한구역 및 준보전산지라는 규제를 동시에 받고 있습니다. 이는 토지의 개발 및 이용 행위에 대한 상당한 제약을 야기합니다.

6.3. 현황 및 공부상 차이

토지 공부상 용도는 '임야'이나, 현황은 “잡종지”이며 동측 일부가 “도로”로 이용되고 있다는 점은 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있음을 시사합니다. 이는 토지 경계 확인 및 이용 가능 면적 산정에 있어 주의가 필요함을 의미합니다.

6.4. 미상 정보

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상입니다. 임차인이 없을 경우 인수 보증금은 0원이지만, 혹시 모를 미등기 전세나 점유자 존재 가능성은 확인해 볼 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 잠재력

도시지역 내 자연녹지지역, 자연취락지구라는 용도지역은 장기적인 관점에서 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 논산시의 지속적인 도시계획 정비 노력은 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

7.2. 가격 경쟁력 (잠재적)

감정가 대비 낙찰가율에 따라 가격 경쟁력이 발생할 수 있습니다. 다만, 법정지상권 등 주요 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

7.3. 공공시설 인접성

인근에 “논산시민행복채움센터”와 같은 공공시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 및 지역 인프라 접근성이 양호합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 임야로, 감정가는 5억 2천여만 원입니다. 토지면적은 약 667평이며, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만, 법정지상권 인수 가능성, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 토지이용 규제, 현황과 공부상 차이 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

8.2. 주요 고려사항

가장 중요한 점은 “매각으로 소멸되지 않는 지상권” 존재 가능성입니다. 이 지상권의 성립 여부와 그로 인한 토지 이용 제약을 면밀히 분석해야 하며, 필요하다면 전문가와 상의하여 법적 검토를 진행하는 것이 필수적입니다. 또한, 자연녹지지역 내 개발 가능성과 각종 규제 사이의 균형을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 본건의 감정가(520,144,000원)를 기준으로, 인수해야 할 권리(특히 법정지상권)의 가치 하락분, 토지이용 규제로 인한 개발 제한, 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

9.2. 입찰 고려 요소

법정지상권의 인수 여부와 그로 인한 영향이 입찰가의 가장 큰 변수가 될 것입니다. 또한, 해당 지역의 최근 부동산 거래 사례, 개발 계획, 그리고 본건의 실제 이용 가능 면적 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 충분한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하고, 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.