나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3866 [1] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "금강노을주건축물제1동" 1층 107호)로, 인근은 시청 및 교육청 등 관공서, 수변상가 등이 혼재하는 수변경관지구내 상업지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 통과하고 근거리에 세종BRT가 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3/지상4층 중 1층 107호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.08.29) 외벽 : 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감 등 내벽 : 패널 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

건축물대장상 "제1종 근린생활시설"로 등재되어 있으며, 현장조사시 인근상가(상호명 "진웨이성")의 대기실 및 물건 적치장소로 이용중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 본건이 소재하는 1동의 건물(통칭 "금강노을주건축물제1동")은 인근 건물(보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있음.

물건 비고

인근 건물(보람동 704번지, 통칭 '해오름빌딩')과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치함.
건축물대장상 '제1종 근린생활시설'이며 감정평가시 인근상가(상호명: 진웨이성)의 대기실 및 물건 적치장소로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경3866 (1)

1.2. 소재지

세종특별자치시 보람동 703, 금강노을주건축물제1동 1층 107호

1.3. 용도

근린상가 (건축물대장상 제1종 근린생활시설)

1.4. 감정가

754,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

* 토지 지분: 22.915㎡ (약 6.93평)

* 건물면적: 46.41㎡ (약 14.04평)

* 건물 지분: 46.41㎡ (약 14.04평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO (등기부상 하나은행으로 확인됨)

1.9. 건물 구조 및 사용승인일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층 / 지상 4층 중 1층 107호

* 사용승인일: 2017년 08월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시청, 세종시의회, 세종시교육청 등 주요 관공서가 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 세종세무서 북서측 인근의 수변경관지구 내 상업지대로, 전반적인 입지여건은 우수한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 통과하고 세종 BRT 정류장이 근거리에 있어 교통 이용 편의도가 높습니다.

2.3. 건물의 구조 및 마감

철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 석재 및 복합판넬, 강화유리로 마감되었으며, 내벽은 패널, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 주변 도로

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 왕복 4차선 대로변에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)

* 특화경관지구, 중점경관관리구역

* 기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 주식회사고운 (2017.09.05)

* 소유권 이전: 김영애 (2018.01.31, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2018.01.31, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 청주농업협동조합 (2021.04.16, 114,000,000원)

* 임의경매: 하나은행 (2025.09.22, 354,702,041원) - 본 경매 사건

3.2. 말소기준권리

2018년 1월 31일 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 대항력 있는 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

건축물대장상 '제1종 근린생활시설'로 등재되어 있으나, 감정평가 시점 및 현장 조사 시 인근 상가(상호명: 진웨이성)의 대기실 및 물건 적치 장소로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

4.2. 주변 상권

세종시청 및 관공서, 수변상가 등이 혼재된 상업지대로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 행정 및 공공시설

세종특별자치시청, 세종시의회, 세종시교육청, 세종세무서 등 주요 행정기관이 인근에 위치하여 행정 업무 처리 및 정보 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 문화 및 여가시설

금강수변공원이 가깝고, 보람종합복지센터 내에 실내수영장, 헬스장 등 다양한 체육 및 문화시설이 갖추어져 있어 쾌적한 자연환경과 여가 인프라를 누릴 수 있습니다. 이응다리(금강보행교)가 인접해 있어 산책 및 여가활동의 중심지 역할을 합니다.

5.3. 교통 인프라

세종 BRT 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용 또한 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동 지하주차장 사용 문제

인접 건물(보람동 704번지, 통칭 '해오름빌딩')과 경계벽 없이 지하 주차장을 공동으로 사용 중이며, 주차장 입구와 출구가 각각 다른 건물에 위치하고 있습니다. 이는 향후 주차장 이용 및 관리, 유지보수 등과 관련하여 분쟁이나 불편이 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

6.2. 현재의 비정상적인 이용 상태

건축물대장상 용도와 달리, 현재는 인근 상가의 대기실 및 물건 적치 장소로 이용되고 있어, 향후 정상적인 임대차 또는 운영 시 원상복구 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 입지적 장점이 명확합니다. 또한, 잘 정비된 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 인접 건물과의 공동 지하주차장 사용으로 인한 잠재적 관리 문제 및 현재의 비정상적인 이용 상태는 투자를 고려함에 있어 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 상가 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정 중심지에 위치하여 관공서 및 유관 기관과의 접근성이 뛰어남.

* 잘 갖추어진 교통 인프라와 금강수변공원, 복합커뮤니티센터 등 쾌적한 생활 및 여가 환경.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 상업지구에 위치.

* 건물 자체의 신축 연도(2017년)가 비교적 최근으로 노후도가 낮음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 754,000,000원입니다.

현재 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 공동 지하주차장 사용으로 인한 잠재적 리스크와 현재의 비정상적인 이용 상태 등을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 678,600,000원 ~ 716,300,000원 (감정가의 약 90% ~ 95%)

상기 예상 입찰가는 제반 리스크를 고려한 제안이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.