나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3876 [1] 대전광역시 동구 용운동 174-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용운동 소재 "대전대학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 상가주택, 다가구주택 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 로폭 약 15미터, 북서측으로 로폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-628)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층으로서, (사용승인일: 1991.01.29) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

상업용 건물로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 수변전설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

지하1층의 공부상 용도는 "일반음식점"이나, 현황 "헬스장"으로 이용중이며, 지하2층의 등기사항전부증명서상 용도는 "당구장·노래연습장"이나 일반건축물대장상 "골프연습장·노래연습장"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지하1층의 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황"헬스장"으로 이용중이며, 지하2층의 등기사항증명서상 용도는 "당구장·노래연습장"이나 일반건축물대장상 "골프연습장·노래연습장"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3876 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 용운동 174-20

* 용도: 근린시설

* 감정가: 6,927,668,480원

* 토지면적: 2730.00㎡ (약 826평)

* 건물면적: 5068.00㎡ (약 1533평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 물건 상세정보

* 건축물 표제부상 연면적: 4581.52㎡ (약 1386평)

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층

* 사용승인일: 1991년 1월 29일

* 주요 이용 현황 (표제부): 교육연구시설, 운동시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (현황과는 차이가 있을 수 있음)

3. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 용운동 소재 "대전대학교" 남측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 상가주택, 다가구주택, 교육시설 등 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본 건의 남서측으로는 로폭 약 15미터, 북서측으로는 로폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역 - 별도 확인 필요), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 5월 28일 농협은행주식회사의 근저당권 (1,080,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 2,450,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 본 건에는 총 10명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 김 (103호): 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원

* 윤 (1층 일부): 보증금 30,000,000원, 월차임 1,800,000원

* 정 (1층): 보증금 0원, 월차임 0원

* 박 (214호): 보증금 0원, 월차임 0원

* 한 (지하1층): 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원

* 민 (지하2층 1호): 보증금 0원, 월차임 0원

* 윤월중: 보증금 0원, 월차임 0원

* 주식회사 성원: 보증금 0원, 월차임 0원

* 주식회사 성원주식회사지에: 보증금 0원, 월차임 0원

* 스리테일: 보증금 50,000,000원, 월차임 4,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

* 주변 상권: 대전대학교와 바로 인접해 있어 대학생 및 교직원을 주요 수요층으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 유동인구: 평일 낮 시간대에는 대학가의 특성상 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 경쟁 환경: 다양한 근린생활시설 및 상가주택이 소재하여 업종별 경쟁은 존재할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 대전대학교가 단지 바로 남측에 위치하여 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 시장, 다양한 맛집, 용운 국제수영장 등 생활 편의시설이 다양하게 분포하고 있습니다.

* 교통: 시내버스 노선이 다양하게 분포되어 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 지하 1층은 공부상 '일반음식점'이나 현황 '헬스장'으로 이용 중이며, 지하 2층은 등기사항증명서상 '당구장·노래연습장'이나 일반건축물대장상 '골프연습장·노래연습장'으로 기재되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있으며, 관련 법규 및 행정 처분을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 자연녹지지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등에 속해 있어 향후 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 상대정화구역 관련 상세 내용은 동부교육지원청을 통해 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 12.30㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 대전대학교 인접이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 대규모 근린시설입니다.

* 상당한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있어, 향후 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 다만, 건축물 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 토지 이용 계획상의 제한 사항 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 현황 및 명도 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 대학가 상권의 안정적인 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 건물의 규모와 위치를 활용하여 교육 시설, 상업 시설, 기타 서비스 시설 등 다각적인 사업을 구상할 수 있습니다.

* 향후 용도 변경 또는 리모델링 등을 통해 건물 가치를 증대시킬 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 해당 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 조사 및 현장 실사가 이루어지지 않았습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 예상 임대 수익률, 명도에 소요될 비용, 공실률, 건물 상태에 따른 수리비, 향후 개발 가능성 등 제반 사항을 종합적으로 고려한 전문가의 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.