나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503436 [1] 세종특별자치시 나성동 715 우빈가온 8층815호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 나성동 소재 "인사혁신처" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경 은 양호함.

교통상황

본 건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 중 제8층 제815호로서, 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임. 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 도시형생활주택, 제1,2종근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15미터, 25미터 및 40미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 대전지방법원 2025타경503436 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 오OO이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 세종특별자치시 나성동 715번지 우빈가온 8층 815호이며, 용도는 도시형생활주택입니다. 건물명은 우빈가온으로, 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

본 물건의 감정평가액은 99,000,000원입니다.

토지 면적은 7.97㎡ (약 2.41평)이며, 건물 면적은 23.19㎡ (약 7.02평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 세종특별자치시 나성동 소재 "인사혁신처" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린 생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 여건

본 건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 남서측, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15미터, 25미터 및 40미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (2015-03-04, 2022-01-18)

* 주택임차권 (오영관, 2024-01-24 접수, 권리금액 85,000,000원, 인수)

* 압류 (세종세무서장, 2024-03-05 접수, 말소기준권리)

* 강제경매 (오영관, 2025-09-18 접수, 대전지방법원 2025타경503436)

3.2. 임차인 분석

임차인 오 (성함은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다)은 보증금 89,250,000원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자 및 확정일자는 2020년 1월 29일이며, 대항력이 있습니다. 등기부상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다. 채권자이자 임차인인 오 이 본 경매를 신청한 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 세종세무서장의 압류(갑5)보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 1번의 주택임차권(오영관)은 대항력이 있으며, 경매 낙찰자는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 합니다. 물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "배당에서 아래 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액 회수 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 나성동은 세종특별자치시의 중심 상업지구로서, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 직주근접성이 뛰어난 지역입니다. 또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있는 곳입니다.

4.2. 주변 시설

본 건이 위치한 우빈가온 건물 자체에 도시형생활주택, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 입점 가능하도록 계획되어 있습니다. 인근에는 다양한 편의시설, 식당, 금융기관 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았으며, 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

건축물대장상 우빈가온은 철근콘크리트구조이며, 지하 3층, 지상 8층 규모입니다. 본 건은 8층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

상업지구 내 위치하여 주변의 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 은행, 관공서 등 주요 생활 편의시설이 근거리에 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(오영관)이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 점입니다. 비록 물건명세서에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 전부가 경매 절차에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 입찰 전 임차인의 권리 및 배당 현황에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

세종시 신도시 지역에 도입된 쓰레기 자동집하시설 '크린넷'의 관리 및 유지보수 문제와 관련된 일부 부정적인 뉴스들이 검색되었으나, 본 물건의 직접적인 영향 여부는 불확실합니다. 이러한 부분은 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 건물 자체도 비교적 최신 연식(2015년 준공)으로 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청하고 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있는 점은 상당한 투자 리스크로 작용합니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 사업장을 운영하기에 적합한 면적입니다.

* 임차인이 직접 경매를 신청한 경우로, 배당을 통해 임차인의 보증금 회수가 이루어질 가능성이 높다는 점은 긍정적으로 해석될 수 있습니다. (단, 잔여 보증금 인수 리스크는 철저히 검토해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

임차인 보증금: 89,250,000원

본건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 임차인 오 의 보증금 89,250,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있고, 임차인이 경매 채권자라는 점을 고려할 때, 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수할 것으로 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구는 잠재적 위험을 내포하고 있습니다. 따라서, 임차인 보증금 인수 금액을 제외하고 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 99,000,000원을 중심으로, 임차인 보증금 인수 리스크와 향후 시세 변동 가능성을 감안하여 95,000,000원 ~ 99,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 임차인과의 협의 또는 배당 예상표 확인을 통해 보증금 인수 여부를 최종적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.