나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3822 [1] 대전광역시 대덕구 신일동 1682-4 한라사원아파트 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 목상동 소재‘목상초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상가주택, 산업단지, 공원 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 307호로서, (사용승인 : 1996.10.16.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이고, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있고, 단지외곽 북동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 연구개발특구(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 주거구역(일반주거구역)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였고, 호별위치는 점유현황과 건축물대장상 현황도면을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3822 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 신일동 1682-4 한라사원아파트 101동 3층307호

용도: 아파트

감정가: 108,000,000원

토지면적: 34.84㎡ (약 10.54평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건물 사용승인일: 1996년 10월 16일

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 신일동에 위치한 한라아파트 101동 3층 307호입니다.

주변은 아파트단지, 상가주택, 산업단지, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근성은 양호하며, 간선도로와의 연계성이 좋고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 내 도로망이 갖춰져 있으며, 단지 외곽 북동측으로는 중로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 연구개발특구, 주거구역 등에 해당합니다.

본건 인근에 산업단지가 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 11월 24일 접수된 국민은행 근저당(44,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 파악되는 채권 총액은 269,471,287원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택(아파트)으로 이용되고 있으며, 주변에 주거 시설과 함께 상가주택, 산업단지 등이 분포하고 있어 지역 내 기본적인 상업 기능은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 인근 교육시설: 목상초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 90대의 주차가 가능합니다 (건축물대장상).

* 관리사무소 연락처: 042-932-0999

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인이 존재하는 경우 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연령: 1996년 사용 승인된 건물로, 약 30년차 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 산업단지 인접: 인근 산업단지의 소음, 환경 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구의 준수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미상이므로 명도 관련 리스크는 철저히 확인해야 합니다. 또한, 건물의 노후화와 인근 산업단지의 존재는 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인지도 있는 아파트 단지 내 물건입니다.

* 경매 절차상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 향후 지역 개발 또는 정주 여건 개선 시 시세 상승 여력이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 아파트가 2026년 3월 95,000,000원(8층), 4월 88,000,000원(8층), 6월 90,300,000원(6층)에 거래되었습니다.

본건은 3층에 위치하고 있어 층수 이점을 고려하면, 최근 실거래가 평균(약 91,100,000원) 및 최저 거래가(88,000,000원)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 108,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 시세 수준을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 (감정가 대비 약 83.3%, 최근 실거래가 평균 대비 약 98.8%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.