나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503401 [1] 세종특별자치시 소담동 575 퍼스트시티 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2016년 10월 17일 사용승인) 2층 205호로서 외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감. 내벽 : 인테리어 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

상업용(상호:S라인댄스)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지이며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

후면의 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503401 (1)

물건소재지: 세종특별자치시 소담동 575 퍼스트시티 2층205호

토지면적: 19.94㎡ (약 6.03평)

건물면적: 63.43㎡ (약 19.19평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 8층 건물 중 2층 205호

사용승인일: 2016년 10월 17일

용도: 근린상가 (현재 상호: S라인댄스)

감정가: 420,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각기일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다. 또한, 후면의 이면도로에서 지하 주차장으로의 자동차 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속해 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2017년 1월 6일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 해당 경매 절차로 인해 근저당권, 임의경매개시결정(갑7), 가압류(갑8) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 462,000,000원 (근저당 432,000,000원 + 가압류 30,000,000원)으로, 이는 감정가 420,000,000원을 초과하는 금액입니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 현재 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 상업용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 내용 미확인으로 인한 인수 여부 및 명도 관련 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 상업업무지대에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 '소담초등학교'가 인근에 있어 학생 및 학부모 유동인구 확보에 유리합니다. 세종지방법원 및 세종지방검찰청이 소담동에 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주요 집객 시설 및 배후 수요

주변의 아파트 단지, 학교, 공원 등이 주요 집객 시설 역할을 하며, 이는 본건의 안정적인 영업 활동에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

4.3. 건물 용도 및 현황

건축물대장 상 본건이 속한 '퍼스트시티' 건물은 업무시설(주용도)과 제1,2종 근린생활시설, 도시형생활주택이 복합적으로 구성되어 있습니다. 본건은 현재 'S라인댄스'라는 상호로 근린상가(운동시설/서비스업)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수하며, 차량 이용 시에도 제반 차량 출입이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

소담초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 아파트 단지 내 편의시설 및 상업지구 내 상가 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 개발 계획

세종지방법원 및 세종지방검찰청이 소담동에 건립될 예정(2031년 예정)이며, 이는 지역 상권 활성화 및 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차: 임차인 현황에서 보증금 합계 0원, 임대차 관계 미상으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인 인수 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 등기부상 채권 총액이 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성이 있으며, 낙찰 후 권리관계 정리 과정에서의 부담을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 세종시 내 다른 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 문제가 제기된 사례가 있으나, 본건이 위치한 소담동 및 '퍼스트시티' 인근에서 이러한 시설이 직접적으로 확인된 정보는 없습니다. 다만, 주변 지역 개발 및 시설 배치 등에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 관련 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 소담동의 신축급(2016년 사용승인) 상업시설로서, 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 인접하여 안정적인 배후 수요를 갖춘 입지입니다. 우수한 교통 여건과 생활 편의성을 갖추고 있으며, 향후 법원 및 검찰청 이전 예정으로 지역 가치 상승 잠재력 또한 높다고 판단됩니다.

그러나 임대차 관계가 미상이라는 점과 감정가를 상회하는 높은 채권 총액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 학교 인접으로 인한 탄탄한 고객층 확보 가능.

* 성장 잠재력: 세종시의 지속적인 발전과 함께 법원·검찰청 등 공공기관 이전 예정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 편리한 입지: 대중교통 이용 용이 및 주요 도로망 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본건은 임대차 관계 미상으로 인한 명도 부담 및 높은 채권 총액 등을 고려할 때, 최초 감정가 420,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 1회 유찰되어 최저 입찰가가 감정가의 80%인 336,000,000원으로 변경된다면, 임대차 조사 결과, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 300,000,000원에서 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 리스크를 감안한 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사, 추가 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 판단해야 합니다. 인수 보증금이 없는 경우를 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.