나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503376 [1] 세종특별자치시 어진동 510 세종엠브릿지1 2층211호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시어진동 소재“연양초등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 정부청사, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

간선대로변으로 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통이용은 원만함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 지하6층 지상11층 건 중 제2층 제211호로서, 외 벽 : 보강콘크리트판넬(Glass Fiber Reinforced Concrete) 등 마감. 내 벽 : 수성페인팅(일부 경계벽 없음) 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

판매시설(소매시장:공실상태)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기, 전기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 1동의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 25m, 북서측으로 노폭 약 20m의 도로에 2면이 접하고, 남서측 및 남동측으로 공공용지를 통하여 보행자 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-1003) 가축사육제한구역(2017-01-09), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 없음.

물건 비고

- 인접호와 호별구분을 이루는 벽체 등이 없으며 공실 상태임
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2, 동법 시행령 제2조, 제3조에 해당하는 요건 검토가 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503376 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 510, 세종엠브릿지1 2층211호

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 문화및집회시설, 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 복합용도)

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

* 건물면적: 46.05㎡ (약 13.93평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (말소기준권리 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 연양초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 정부세종청사 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 간선도로변에 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북동측 노폭 25m, 북서측 노폭 약 20m의 도로에 2면이 접하고 있으며, 남서측 및 남동측으로 공공용지를 통해 보행자 통행이 가능합니다.

* 주변 시설: 연양초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 정부세종청사 관련 시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다. 현재까지 검색된 자료에서 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 세종시 북부 지역에 폐기물 처리 시설 등이 집중되어 있다는 과거 보도가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (김지수) - 2020-05-21

* 근저당권 (세종중앙농업협동조합) 414,000,000원 (말소기준권리) - 2020-05-21

* 가압류 (주식회사 케이비국민카드) 9,890,480원 - 2023-02-02 (말소)

* 가압류 (서청주농업협동조합) 14,894,558원 - 2023-03-28 (말소)

* 가압류 (중대구새마을금고) 182,188,666원 - 2023-10-12 (말소)

* 가압류 (신한카드) 31,000,573원 - 2024-01-30 (말소)

* 압류 (세종특별자치시) - 2025-07-08 (말소)

* 임의경매 (세종중앙농업협동조합) 406,377,844원 - 2025-09-17 (말소)

* 등기부채권 총액: 651,974,277원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치하며, 정부세종청사 및 다수의 근린생활시설, 상업시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 판매시설 용도로, 주변의 다양한 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 '세종 엠브릿지' 전체적으로는 극심한 공실로 인해 '유령상가'라는 오명을 안고 있으며, 통매각 시도도 있었으나 완료되지 못한 상황입니다. 이는 해당 건물 전체의 상권 활성화에 대한 우려를 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 연양초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육환경이 양호합니다.

* 편의시설: 정부세종청사 인근으로 다양한 관공서 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 주의사항:

* 인접한 호실과의 구분을 이루는 벽체가 없어 공실 상태인 점을 유의해야 합니다. 이로 인해 내부 구조 변경 및 임대 공간 활용에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2, 동법 시행령 제2조, 제3조에 해당하는 요건 검토가 필요합니다. 이는 구분 소유의 성립 요건 및 관련 법규 준수 여부에 대한 법률적 검토가 필요함을 의미하며, 건물 전체의 특수성과 관련될 수 있습니다.

* 이용상태: 현재 판매시설(소매시장)로 이용 중이나 공실 상태입니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상으로, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 구조: 일부 경계벽이 없는 상태로, 내부 구조 변경 시 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 전체 건물 공실 문제: '세종 엠브릿지' 전체적으로 높은 공실률을 기록하고 있으며, 이는 개별 호실의 임대 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 핵심 상업지역에 위치한 판매시설로, 정부세종청사 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 인접 호실과의 벽체 부재, 공실 상태, 집합건물법 검토 필요성, 그리고 '세종 엠브릿지' 전체의 높은 공실률 및 과거 통매각 시도 이력 등 다수의 특수성과 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 현재 등기부상 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

* 정부세종청사 인근의 우수한 입지 및 잠재적 유동인구

* 세종시 중심상업지역 내 상업시설 물건

* 세종시 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력 (전체 건물의 공실 문제 해결 시)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가 대비 70% ~ 85% 수준 (140,000,000원 ~ 170,000,000원)

* (참고: '세종 엠브릿지' 전체의 높은 공실률과 내부 구조 변경 필요성, 법률 검토 비용 등을 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다. 해당 범위는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.