나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3870 [1] 대전광역시 동구 정동 3-49 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 정동 소재 '대전역광장'북측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설,단독주택,주상용건물등이 혼재하는 구도심주상혼용지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재 및 남측인근에 대전역이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 단독주택건부지로 이용중이며, 북측 일부는 사실상의 사도로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(최저고도지구(중앙지구)), 방화지구, 지구단위계획구역(공공주택지구) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(대전동구 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(대전역세권 재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(재정비존치관리구역(정동2관리구역))<도시재정비촉진을위한특별법>, 도심융합특구(2024-11-07)<도심융합특구 조성 및 육성에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 '대'이나, 북측 일부(약 7㎡)가 사실상의 사도로 이용중이며, 이는 개별요인비교치 결정시 반영하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스레트지붕 단층건으로서 사용승인일 : 1982.10.21 외벽 : 시멘트벽돌위 몰탈마감등 내벽 : 벽지 및 일부타일마감등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비,난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1은 공부상 지목이 '대'이나 북측 일부(약 7㎡)가 사실상의 사도로 이용 중임
- 지분매각임, 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음(단, 일부 부동산에만 대한 공유자는 우선매수권 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3870 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 개요

소재지: 대전광역시 동구 정동 3-49 (역전1길 121)

용도: 단독주택

건물구조: 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층

사용승인일: 1982.10.21

1.3. 면적 정보

토지면적: 66.10㎡ (약 20.0평)

토지지분: 30.75㎡ (약 9.3평)

건물면적: 50.86㎡ (약 15.4평)

건물지분: 25.43㎡ (약 7.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

총 감정가: 94,732,700원

1.5. 매각대상

토지 및 건물 지분 매각

1.6. 일괄매각

여부: 해당 (목록 1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대전광역시 동구 정동 소재 '대전역광장' 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재된 구도심 주상혼용지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있고 남측 인근에 대전역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 7m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 권리 사항

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수된 근저당권(강성순, 30,000,000원)입니다. 이 외 채권최고액은 30,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 '봉기'의 2006년 6월 22일자 소유권 이전 청구권 가등기는 인수 대상이 될 수 있으나, 해당 권리가 말소기준권리보다 선순위인지 여부를 정확히 확인해야 합니다. (제공된 정보상 말소대상으로 표기되어 있으나, 가등기 선순위 여부는 추가 확인 필요).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김진희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-18

* 대항력: 있음

(주의) 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 인수 금액 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 실제 인수 보증금이 존재할 경우 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

총 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 상기 '임차인 현황'에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 대전역 인근의 구도심 상업 및 주거 혼재 지역으로, 주변 상권은 노후화되었으나 대전역세권 개발 사업이 진행되면서 변화가 예상됩니다.

4.2. 재정비촉진지구 및 지구단위계획

본건은 '대전역세권 재정비촉진지구' 내에 포함되어 있으며, '공공주택지구(대전동구 공공주택지구)' 및 '도심융합특구' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 재정비에 따른 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 특히 대전역세권 복합2구역 개발사업은 연내 착공을 목표로 진행 중이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대전역을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대전역 주변 지역은 과거 집창촌 및 쪽방촌이 있던 지역으로, 현재 도시재생 사업이 진행 중에 있습니다. 재정비촉진지구 개발이 완료되면 주거 및 상업 환경이 개선될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

토지와 건물의 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 명도 과정에서 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이는 상당한 시간과 분쟁의 소지를 야기할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 신고하였으나, 보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건이 있습니다. 이는 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재함을 시사합니다.

6.3. 사도 이용 부지

공부상 지목은 '대'이나, 북측 일부(약 7㎡)가 사실상의 사도(공공도로)로 이용 중인 점은 실질적인 토지 이용 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되어 평가되었습니다.

6.4. 대항력 있는 임차인 (0 보증금/차임)

김진희 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수해야 할 보증금이 없다고 볼 수도 있지만, 실제로는 금전 외 다른 형태의 채권/채무 관계가 존재하거나, 계약 내용이 사실과 다를 가능성도 배제할 수 없습니다. 이는 명도 시점 및 명도 비용 발생 여부와 직결되므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.5. 토지거래허가구역 및 규제

본건은 토지거래허가구역, 재정비촉진지구, 고도지구, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다수의 도시계획 및 개발 제한 사항이 적용되고 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전역 인근의 재정비촉진지구 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역에 속합니다. 대전역세권 개발 사업 추진과 함께 지역의 발전이 기대되는 곳입니다. 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인(무보증금)의 존재, 사도 이용 부지 등 여러 가지 복합적인 권리 및 현황상의 이슈가 존재하여, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히, 지분 매각과 대항력 있는 임차인 관련 사항은 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전역세권 개발 사업 수혜 예상 지역: 재정비촉진지구 지정 및 대규모 개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 탁월한 교통 여건: 대전역 및 주요 교통망 접근 용이.

* 잠재적 가치 상승 요인: 도심융합특구, 공공주택지구 지정 등 미래 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,732,700원입니다.

매각 대상 물건의 토지 및 건물 지분 비율, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재(실질적 인수 보증금 확인 필요), 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히 '임차인 현황'의 보증금 0원, 차임 0원 정보는 매우 이례적이므로, 실제 명도 비용 및 인수될 수 있는 보증금이 있는지 추가적인 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰가율을 고려하더라도, 본건은 지분 매각 및 특이 사항으로 인해 감정가 대비 높은 낙찰가율을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 감정가 수준에서 약 80~90% 수준, 즉 75,000,000원 ~ 85,000,000원 선에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있으나, 이는 현장 답사 및 임차인과의 관계 확인 후 최종 결정해야 합니다.

(주의) 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법원 집행 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.