나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30795 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조선된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로 등이 경유 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건내 14층 1402호로서 외 벽 : 화강석 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(중로1-중앙1)(접함), 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역), 상대보호구역(중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

강성규:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 10. 10.
주택도시보증공사 : 경매신청채권자로서 임차인 강성규의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30795 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 177,000,000원 (1억 7천 7백만원)

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 정보:

* 아파트명: 신우희가로아파트

* 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 총 세대수: 741세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 해당 동/층: 104동 14층 1402호

* 총 층수: 15층 (해당 동 기준)

1.1. 입지조건

해당 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내에 위치하며, "중앙탑중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 대상 물건 소재 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통이 운행되는 간선도로가 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역에 해당합니다.

* 주변 시설 확인: 현재 파악된 정보에 따르면, 인근에는 학교 및 주거 단지가 주로 분포하고 있으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당: 우리은행 (62,160,000원, 2018-01-17)

* 주택임차권: 강성규 (122,700,000원, 2023-10-10 등기)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (121,213,549원, 2025-09-18 개시결정)

* 임차인 분석:

* 임차인: 강 (성명 강성규)

* 보증금: 122,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-13

* 확정일자: 2018-03-02

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 대항력: 없음

* 권리 분석 결과:

* 임차인 강성규는 전입일자보다 확정일자가 앞서 있으나, 법원 기록상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 주택도시보증공사는 임차인 강성규의 임차보증금반환채권을 양수받아 경매를 신청하였으나, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 인해 위에서 언급된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 충주기업도시 내에 위치한 아파트 단지 내 상업시설 및 주거 밀집 지역에 속합니다.

주변에 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

기업도시라는 개발 지역 특성상, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 상권의 지속적인 성장 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 편의시설:

* 관리사무소 연락처: 043-855-1507

* 주차: 총 868대 주차 가능 (지상 4대, 지하 53대 - *제공된 상세 내역은 일부일 수 있습니다.*)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 입주민을 위한 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 14대 설치

* 건물 내부 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 마감: 외벽은 화강석 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련: 임차인 강성규의 전입일자(2021-09-13)와 확정일자(2018-03-02)가 상이하게 기재되어 있어, 세부적인 권리 순위 및 대항력 인정 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 그러나 현재 제공된 권리 분석상으로는 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 시세: 본 물건의 감정평가액은 177,000,000원이나, 동일 면적의 최근 실거래가는 약 148,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 확인되어, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 실제 시장 가치를 면밀히 조사하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계: 주택도시보증공사가 임차인의 채권을 양수받아 경매를 신청한 경우이므로, 매각 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축급 아파트로, 충주기업도시 내에 위치하여 지역 발전 잠재력이 있는 곳입니다.

주변 생활 편의 시설 및 교통 여건이 보통 수준 이상으로 갖추어져 있어 실거주 목적에도 무리가 없습니다.

가장 큰 장점은 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 점으로, 명도 과정이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 형성된 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 입주하거나 임대 놓기 용이합니다.

* 개발 지역의 성장 잠재력: 충주기업도시라는 계획된 개발 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 인수할 임차보증금이나 기타 법적 부담이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 명확하고 안전합니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있으며, 개발 지역의 특성상 투자 수익률 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 177,000,000원입니다.

최근 동일 면적(약 59.83㎡)의 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 23일에 12층 매물이 148,000,000원, 14층 매물이 150,000,000원에 거래되었습니다.

감정평가액이 최근 실거래가 대비 약 18% 가량 높게 책정된 점을 고려할 때, 시장 가치에 기반한 입찰 전략이 중요합니다.

최근 실거래가 상단인 150,000,000원을 기준으로, 층수 및 시장 상황을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 155,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 160,000,000원 (1억 6천만원) 을 최적 입찰가로 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.