나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51765 [1] 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 36-17 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 소재 "진천군 선거관리위원회" 남측 인근에 위치하 고, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(소로2-36)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도, 사진" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 및 경량철골구조 슁글지붕 2층 건으로서, 외 벽 : 판넬마감 등임. 내 벽 : 판넬 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 공조설비, 냉동창고, 일부 난방설비, 화재탐지설비 등이 갖추 어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

본건 건물 2층은 등기사항전부증명서상 일반철골구조 슁글지붕으로 되어 있으나, 일반건축물 대장 및 현황 경량철골구조 슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광시설 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 36-17번지에 소재하며, 청주지방법원 2025타경51765 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

물건의 주용도는 제1종근린생활시설입니다.

신주소는 충청북도 진천군 남산10길 18-12 (진천읍 읍내리)입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 352.00㎡ (약 106.5평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 394.58㎡ (약 119.4평)이며, 제시외 건물 면적은 30.40㎡입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 일반철골구조 및 경량철골구조의 2층 건물로서 슁글지붕입니다.

주요 구조재는 일반철골구조이며, 외벽은 판넬마감, 내벽은 판넬 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

사용승인일은 2014년 6월 23일입니다.

건물 2층의 경우, 등기사항전부증명서상 일반철골구조로 등기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황으로는 경량철골구조로 확인됩니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 공조설비, 냉동창고, 일부 난방설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 소재 "진천군 선거관리위원회" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 서측으로는 노폭 약 8미터 내외, 동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

일부 필지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(2025-06-27)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 말소기준권리

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 농협은행입니다.

말소기준권리는 2017년 2월 13일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 324,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 원동희 (원 )

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2018년 1월 23일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부채권 요약

토지 등기부채권 총액: 719,336,814원

건물 등기부채권 총액: 801,813,624원

등기부상 채권 총액이 높으나, 경매 절차 진행에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 별도 등기사항 없음)

단, 제시외 건물 및 태양광시설은 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 진천읍 읍내리는 근린생활시설과 주거용 부동산(단독주택, 다가구주택)이 혼재된 지역입니다.

상업 활동과 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있어 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 용도 적합성

본 물건의 용도인 제1종근린생활시설은 상가, 소매점, 음식점 등 다양한 업종으로 활용될 수 있습니다.

주거 지역과 상업 시설이 혼재된 입지 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 단독주택 및 다가구주택이 분포하고 있어 기본적인 주거 배후 수요가 있습니다.

근린생활시설로서 지역 주민들이 이용할 수 있는 기본적인 편의시설이 주변에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 태양광 시설

제시외 건물과 태양광 시설이 본건과 함께 매각에 포함되므로, 이에 대한 명도 절차 또는 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건물 2층의 구조에 대한 등기부와 건축물대장 및 현황 간의 차이(일반철골구조 vs 경량철골구조)가 존재합니다. 이는 추후 건물 활용 또는 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 현황 관련

임차인 원동희 씨는 대항력이 없으나, 전입일자 및 사업자 등록일자가 존재하므로 실제 점유 여부에 대한 현장 확인이 중요합니다. (다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

6.4. 지역 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용 시 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 읍내리 소재 제1종근린생활시설로, 차량 접근성이 양호하고 주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가는 6억 3천여만 원입니다.

등기부상 다수의 채권이 존재하나, 말소기준권리인 근저당을 포함한 대부분의 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

제시외 건물 및 태양광 시설이 포함 매각된다는 점과 건물 구조에 대한 공부와의 차이는 주의가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설: 진천읍 읍내리 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 통합 활용하여 사업 가치 극대화 가능.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상.

* 태양광 시설 포함: 추가 수익 창출 또는 자산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 638,490,340원

본 물건의 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 명도 가능성, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

단순 감정가 대비 약 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 574,641,306원 ~ 702,339,374원 (이는 시장 상황 및 개별 분석에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.