나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51791 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 317 장자마을부영아파트 905동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "동주초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 각급학교가 혼재되어 있는 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 10층 건물 내 제10층 제1001호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 중로와 접하고 이와 연계되어 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금천고등학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주동중학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주혜원학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51791 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 317 장자마을부영아파트 905동 10층 1001호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

토지지분: 36.096㎡ (약 10.92평)

건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물지분: 59.2962㎡ (약 17.94평)

아파트 전용면적: 59.2962㎡ (약 17.94평)

건물총괄표제부상 해당 동(905동)의 건축면적은 820.6232㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "동주초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

단지 북서측으로 중로(폭 15m~20m)와 접하여 단지로의 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 지상 15층 이하)로 지정되어 있습니다.

지구단위계획구역(용암2택지개발지구)에 속해 있으며, 보행자전용도로 및 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당하며, 금천고등학교, 동주초등학교 등 다수의 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑6, 갑7), 주택임차권(을10), 강제경매(갑8) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 청주지방법원 강제경매개시결정(2025타경51791) 등기(갑8)이며, 접수일자는 2025년 09월 23일입니다.

3.2. 임차인 정보 및 인수 여부

임차인: 한승철

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 28일

확정일자: 2022년 01월 24일

배당신고일자: 2024년 03월 11일

대항력: 있음 (선순위임차권)

물건명세서 및 등기부등본에 따르면, 임차인 한승철은 대항력이 있는 선순위 임차인으로, 보증금 175,000,000원의 주택임차권(을10)이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

주의사항으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본건 임차인의 보증금(175,000,000원)은 감정가(168,000,000원)를 초과하므로, 경매 절차를 통해 전액 변제받지 못할 가능성이 높으며, 따라서 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 할 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 분석

말소기준권리인 강제경매(갑8)보다 선순위에 있는 권리 중 말소되지 않는 권리는 주택임차권(을10)이며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

기타 을구의 권리들은 강제경매(갑8)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 장자마을 9단지(부영 6차) 아파트

주소: 충청북도 청주시 상당구 금천동 317

준공년월: 2002년 08월 05일

총 동수: 5동

총 세대수: 456세대

최고 층수: 15층

4.2. 최근 매매 시세 분석

최근 2026년 5월 9층 매물이 166,500,000원에 직거래되었습니다.

2026년 6월에는 8층 매물이 160,000,000원에, 7층 매물이 159,000,000원에 중개거래되었습니다.

현 시세는 대략 1억 5,900만원에서 1억 6,650만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가(1억 6,800만원)는 최근 최고가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

4.3. 최근 전월세 시세 분석

최근 전월세 거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 2층 (전용면적 59.30㎡): 보증금 10,000,000원, 월세 770,000원 (갱신)

* 2025년 11월 12층 (전용면적 59.30㎡): 보증금 50,000,000원, 월세 550,000원 (신규)

* 2026년 6월 1층 (전용면적 59.30㎡): 보증금 15,000,000원, 월세 600,000원 (신규)

이는 해당 면적대의 임대 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

* 주변에 동주초등학교, 금천고등학교, 청주동중학교, 청주혜원학교 등 다수의 교육 시설이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 상권 분석을 통해 근린생활시설 및 기타 편의시설 접근성을 확인할 수 있습니다. (추가적인 지도 검색 결과, 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5.2. 주차 및 단지 내 시설

* 총 주차 대수 184대 (지상 4대, 지하 17대)로 세대당 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한승철)의 보증금 175,000,000원 인수 문제입니다.

임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 매각 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 건물 노후도

본 아파트는 2002년 준공되어 약 24년 경과되었습니다. 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

현재까지 조사된 정보상 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 금천동의 주거지대에 위치한 아파트로서, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 시세는 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준에서 형성되어 있습니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 있다는 점입니다. 이는 본 물건의 투자 수익률을 결정짓는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 관점에서: 청주시 내 주거 선호 지역 내 위치하며, 초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 투자 관점에서: 최근 시세 수준을 고려할 때, 임차인 인수 부담액을 제외한 실질적인 취득 비용이 적정하다면 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 철저한 권리 분석과 임차인과의 협의가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고가(166,500,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 6천만원대 후반으로 평가할 수 있습니다.

제공된 지침에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 보증금 175,000,000원은 별도로 고려해야 한다는 의미입니다.

따라서, 순수하게 물건 자체의 가치에 기반한 예상 입찰가는 165,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가 제안은 임차인 인수 보증금 175,000,000원과는 별개로 산정된 것이며, 실제 총 지출 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금 전액(175,000,000원)을 더한 금액이 될 수 있습니다.

투자자는 인수 보증금까지 포함한 총 지출 비용이 향후 예상되는 시세 또는 실거주 가치와 비교하여 합리적인지를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.