나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51780 [1] 충청북도 증평군 증평읍 덕상리 536-138 임야 경매

충청북도 증평군 증평읍 덕상리 536-138 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51780(청주지방법원 경매7계). 감정가 233,152,340원, 최저가 79,972,000원. 매각기일은 2026-07-09입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51780 [1]
소재지	충청북도 증평군 증평읍 덕상리 536-138
용도	임야
매각기일	2026.07.09
관할법원	청주지방법원 경매7계 (043-249-7307(구내:7307))
이용제한	(접함)준보전산지, 계획관리지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	1,843㎡ (557.51평)

금액

감정가	233,152,340원
최저가	79,972,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	7,997,200원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.26	233,152,340원	유찰
2차	2026.04.30	163,207,000원	유찰
3차	2026.06.04	114,245,000원	유찰
4차	2026.07.09	79,972,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 증평군 증평읍 죽리 소재 ‘죽리초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 기호1 : 경사지를 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로 주거나지 상태임. 기호2 : 가장형의 경사지로 현황 도로로 이용중임. 기호3 : 부정형의 경사지로 현황 도로로 이용중임.
인접 도로상태: 기호1 : 본건 동측으로 노폭 약5m 내외의 현황도로에 접함. 기호2, 3 공히 노폭 약5m 내외의 현황도로임.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M이내소,말(900㎡미만 신고대상),사슴,양(염소,산양)사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
제시목록 외의 물건: 기호 1 토지 지상에 컨테이너1동, 이동식사무실1동, 이동식화장실 여러동이 소재하고 있으나, 이동이 가능할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.
공부와의 차이: 기호1 의 공부상 지목은 &apos;임야&apos; 이나, 현황은 &apos;주거나지&apos; 상태임. 기호2 의 공부상 지목은 &apos;전&apos; 이나, 현황 &apos;도로&apos;로 이용중임. 기호3 의 공부상 지목은 &apos;임야&apos; 이나, 현황 &apos;도로&apos;로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2번 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 목록2,3번 현황도로임. 목록 3번 지분매각임. 목록1번 지상에 이동이 용이한 컨테이너, 이동식사무실, 이동식화장실은 매각 제외임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51780 (1)

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 덕상리 536-138

용도: 임야

감정가: 233,152,340원

토지면적: 1,843.00㎡ (약 557.55평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 충청북도 증평군 증평읍 덕상리 소재이며, 주위는 전원주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다 [cite:search_result_0]. 북측으로는 죽리초등학교가 위치해 있어 교육 시설 접근성이 있습니다 [cite:search_result_0]. 차량 접근은 가능하며, 본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 현황도로에 접해 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:search_result_0]. 증평군은 보강천을 중심으로 한 아름다운 도시이며, 좌구산 자연휴양림, 블랙스톤 벨포레 목장 등 다양한 관광 및 체험 시설이 있습니다 [cite:search_result_13, 20].

3. 권리분석

말소기준권리인 증평새마을금고의 근저당(2019.11.14.)보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 갑구의 소유권 이전(상속, 유증), 을구의 근저당, 가압류 및 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위에 있거나 말소 예정으로 분석됩니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부요약

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 장병희 (2011.03.15.)

* 소유권 이전 (유증): 김태권 (2019.10.21.)

* 근저당 (말소기준권리): 증평새마을금고 (2019.11.14., 600,000,000원)

* 가압류: 청주중앙신용협동조합 (2025.08.06., 281,758,673원) - 말소예정

* 임의경매: 증평새마을금고 (2025.09.23., 227,420,930원) - 본 건 경매의 근거

총 채권 금액은 881,758,673원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 전통적인 상업지구의 상권 형성은 미미합니다. 주변 환경은 주로 농업 및 자연녹지 위주로 구성되어 있습니다. 향후 지역 개발 계획 등에 따라 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 주변 상권의 직접적인 영향보다는 입지 조건 자체의 가치가 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 죽리초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 접근이 가능하며, 주변에는 전원주택 및 농경지가 분포하고 있어 조용한 전원생활을 영위하기에 적합한 환경입니다. 증평군은 좌구산 자연휴양림, 보강천 수변공원 등 휴양 및 레저 시설을 갖추고 있어 여가 생활을 즐길 수 있습니다 [cite:search_result_13, 17].

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2, 3번 토지는 현황상 도로로 이용 중이나, 공부상 지목이 '전' 또는 '임야'인 경우 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다 [cite:search_result_2, 4, 8]. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 발급 절차 및 기간을 사전에 소관 행정기관에 확인해야 합니다 [cite:search_result_2].

* 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분 매각 대상이며, 특히 목록 2, 3번은 지분 매각으로 진행됩니다 [cite:search_result_11]. 이는 공유물 분할 등의 문제로 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 매수 후 관리에 주의가 필요합니다.

* 현황 도로: 목록 2, 3번이 현황 도로로 이용 중인 점은 토지의 실제 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이를 시사합니다. 이는 향후 개발 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다 [cite:search_result_12].

* 공부와의 차이: 기호 1 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '주거나지'이며, 기호 2 토지는 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 건축 허가 등 행정 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 1번 토지 지상에 컨테이너, 이동식 사무실, 이동식 화장실 등이 소재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 증평군에 위치한 임야로, 토지 일부 지분 매각으로 진행되는 경매 물건입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지분 매각으로 인한 공유자 간의 관계 및 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 현황 도로로 이용 중인 토지가 포함되어 있고, 관리지역 내 녹지 관련 규제가 존재합니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차인이나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 발급 및 지분 매각의 특수성을 이해하고 접근한다면, 상대적으로 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주변 자연환경이 우수하여 전원생활 또는 주말 농장 등 투자 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,152,340원입니다. 경매 물건의 예상 입찰가는 다양한 요인에 따라 변동될 수 있으나, 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 본 물건의 경우, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지분 매각으로 인한 제약, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현 단계에서의 예상 입찰가는 감정가와 유사한 수준 또는 소폭 하향된 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 사전 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보