나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51753 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2088 용암형석아파트 105동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 <용암형석아파트> 단지 내에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지내까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 중 제12층 제1205호로서, (사용승인일 : 1995-09-28) - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

(1-가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 남서측으로 왕복 6차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교동초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51753 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2088 용암형석아파트 105동 12층 1205호

* 건물명: 용암형석아파트

* 용도: 아파트

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 42.28㎡ (약 12.79평)

* 건물면적 (전용): 84.78㎡ (약 25.65평)

* 건물면적 (분양): 제공된 정보에 직접적인 명시 없음

* 사용승인일: 1995년 9월 28일

* 건축구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 중 12층

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 용암형석아파트 단지 내에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 북서측 및 남서측으로 왕복 6차선의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)입니다.

건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하입니다.

용암1택지개발지구 지구단위계획구역에 해당합니다.

대로1류, 대로2류, 보행자전용도로가 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(교동초등학교, 용암중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 09월 19일 접수된 임의경매 개시 결정 (갑6) 입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 장남운 (성명: 장 , 보증금: 185,000,000원, 차임: 0원)

전입일자 및 확정일자: 2022년 3월 31일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 4월 15일

* 등기부 요약:

을구 5순위 (2024-04-15 접수) 주택임차권 (장남운, 185,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 인수 대상입니다.

임차인은 전입일자 및 확정일자를 2022년 3월 31일에 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 5순위 주택임차권(장남운, 보증금 1억 8,500만원)은 매수인에게 인수됩니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 권리분석 요약:

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 1억 8,500만원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 지역입니다.

* 최근 실거래가 정보 (동일 면적 84.78㎡ 기준):

2026년 4월 27일: 179,000,000원 (10층)

2026년 4월 7일: 170,000,000원 (7층)

2026년 5월 5일: 183,000,000원 (6층)

최근 평균 시세: 약 177,300,000원

* 감정가: 191,000,000원 (최근 실거래가 평균보다 높게 책정됨)

5. 생활정보

* 단지 정보:

아파트명: 용암형석아파트

주소: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2088

세대수: 430세대

동수: 6개 동

총 층수: 15층 (해당 호수는 12층)

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 주변 시설:

교육 시설: 교동초등학교, 용암중학교 등 (상대보호구역)

기타: 주거 단지 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

외부 지도 검색을 통해 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 장남운의 보증금 185,000,000원 중 배당으로 전부 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최근 시세와 감정가를 고려할 때, 임차인 보증금 전액이 배당으로 충당되지 못할 가능성이 있습니다.

따라서, 인수될 정확한 금액을 사전에 파악하는 것이 필수적입니다.

* 형식적 경매:

청산을 위한 경매로, 일반 경매와는 다른 절차나 특징이 있을 수 있으나, 본 건의 핵심은 임차인 인수 부담입니다.

* 건축 연도:

1995년식 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 아파트로, 생활 편의 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 주요 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인에게 돌아갈 배당금을 제외한 잔액 인수 금액이 본 물건의 실질적인 매입가를 결정하게 됩니다.

* 감정가는 1억 9,100만원이나, 최근 실거래가는 1억 7,000만원에서 1억 8,300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 만약 임차인의 보증금 1억 8,500만원이 배당에서 전액 충당되지 못하고 매수인이 인수하게 된다면, 총 매입가는 상당한 수준이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 투자 가치는 임차인 인수 금액에 따라 극명하게 달라질 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입찰 전, 해당 임차인에게 배당되는 금액을 정확히 확인하고, 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액을 산출하는 것이 최우선 과제입니다.

* 만약 인수되는 보증금액이 낮거나 없다면, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역 내 아파트로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 형식적 경매의 특성상, 권리관계 명확성(임차인 제외)을 바탕으로 신중하게 접근하면 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수될 임차 보증금액에 따라 크게 달라집니다.

* 최근 실거래가 평균 약 177,300,000원과 감정가 191,000,000원을 고려하였습니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원 중 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

* 규칙에 따라, 입찰가는 순수 물건의 시장 가치를 기준으로 산정하며, 인수되는 보증금은 별도의 추가 비용으로 간주됩니다.

* 현재 시점의 시장 가치(평균 약 177,300,000원)를 고려하여, 보수적으로 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

* 주의: 본 입찰가는 물건 자체의 가치를 기준으로 한 것이며, 실제 총 매입가는 (입찰가 + 인수되는 임차 보증금 잔액)이 됩니다. 따라서 총 매입가가 시세보다 높아지지 않도록 인수 금액을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 배당표 확인 및 인수 보증금액 산출 후 최종 입찰가 결정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.