나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51770 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 216-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 소재 "교재소류지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 임야, 농경지 등의 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨,

교통상황

본건 또는 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 교통상황은 보통시됨,

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 부정형의 토지로, 근린생활시설 건부지 등 임. 본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 건축신고를 득한 후 토목공사 등이 진행(또는 중지)된 토지 등 임. 본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 잡종지상태 등 임. 본건(5,6): 대체로 부정형의 토지로, 건축신고를 득한 후 토목공사 등이 진행(또는 중지)된 일단의 토지 등 임. 본건(7): 대체로 부정형의 토지로, 잡종지상태 등 임.

인접 도로상태

별첨 "지적 개황도" 참조. 본건(1,3,7): 본건 남측 인접 도로부지(지적도상) 지상에 노폭 8미터 내외의 포장도로가 소재함. 본건(4): 지적도상 맹지임. 본건(5,6): 2필지 일단지로 본건 남측 인접 도로부지(지적도상) 지상에 노폭 8미터 내외의 포장도로가 소재함,

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(4); 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(젖소(허가대상),닭,오리,메추리,돼지,개 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(3): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황,"건축신고를 득한 후 토목공사 등이 진행(또는 중지)된 상태의 토지 등" 임. 본건(5,6): 공부상 지목이 "전,임야" 이나, 현황,"건축신고를 득한 후 토목공사 등이 진행(또는 중지)된 상태의 일단의 토지 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 인접도로의 현황(노폭 등)등의 사실적 성격 및 인허가 내용 등에 따른 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을 수밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2):라멘조 및 철골조 슬래브지붕 4층 건물로서, -외벽: 페인팅 및 유리 마감 등. -내벽: 페인팅 및 타일, 인테리어 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(2): 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

본건(2): 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록 4, 5, 7 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망).
목록 2 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉦) 각 매각 포함. 목록 1, 3 지상 제시외 수목, 카라반(분홍색) 각 매각 제외.
목록 1, 3, 6 지상 일부에 제시외 비가림막시설 및 데크 등이 소재하나 해체 및 이동가능하여 평가에서 제외함.
목록 6 현황상 공중공간에 송전선이 존속함.
목록 3, 5, 6 현황상 토목공사등이 진행 또는 중지된 토지임. 목록 4, 7 현황 잡종지 상태임. 목록 4 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51770 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 216-1

* 토지면적: 3338.00㎡ (약 1010평)

* 건물면적: 399.72㎡ (약 121평)

1.3. 용도 및 건물 현황

* 용도: 근린시설

* 건물 구조: 라멘조 및 철골조 슬래브지붕 4층 건물

* 주요 용도: 제1종 근린생활시설

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 1,758,247,240원

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

* 건물 제시외면적: 207.49㎡ (감정평가서상 ㉠~㉦) - 일부 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 소재 "교재소류지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건 또는 인근까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선 도로 등의 교통시설이 소재하여 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 남측 인접 도로부지(지적도상) 지상에 노폭 8미터 내외의 포장 도로가 소재합니다.

* 다만, 목록 4 토지는 지적도상 맹지 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속해 있습니다.

* 일부 필지는 가축사육제한구역이며, 일부 필지(3, 6)는 준보전산지에 해당합니다.

* 전기 공급 설비와의 저촉 가능성이 있는 필지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 지상권, 구분지상권, 압류, 가압류 등이 설정되어 있었습니다.

* 말소기준권리는 2021년 10월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을12)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액은 약 1,799,982,530원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-31

* 대항력: 있음

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 임차인은 보증금 및 차임이 미상이므로, 추후 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 110,000,000원, 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024-07-01, 확정일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매수인이 인수하는 권리

* 물건명세서에 따르면, 목록 1의 을구 14번, 목록 3의 을구 11번, 목록 5의 을구 1번 각 구분지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* (주의: 제공된 토지 등기부 요약에서는 을14번 구분지상권(한국전력공사, 2021.12.29. 접수)이 '말소'로 기재되어 있어, 물건명세서 내용과 상이한 부분이 확인됩니다. 입찰 전 반드시 해당 권리 관계를 재확인하시기 바랍니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 근린생활시설, 임야, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 존재합니다.

4.2. 상권 잠재력

* 근린생활시설 용도로 활용 중이거나 가능성이 있는 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 운영이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 토지의 이용 현황(토목공사 진행/중지, 잡종지 상태 등)을 고려할 때, 개발 사업 진행 여부에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 차량 통행이 가능하고 인근에 버스 정류장 및 간선 도로가 있어 기본적인 교통 및 접근성은 양호합니다.

* 주변 지역에 대한 상세한 편의시설 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다.

5.2. 교육 시설

* 인근에 도로명 주소(미원초정로)가 있어 교육 관련 시설 접근성이 있을 수 있으나, 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 지역에 대한 상세한 교육 시설 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 본건 토지 중 일부(목록 4, 5, 7)는 농지에 해당하므로, 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 취득이 불가능할 수 있습니다.

* 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으므로, 사전에 관할 행정청에 문의하시기 바랍니다.

6.2. 제시외 물건 및 시설 관련

* 목록 2의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉦)은 매각에 포함되나, 목록 1, 3 지상의 수목 및 분홍색 카라반은 매각에서 제외됩니다.

* 목록 1, 3, 6 지상 일부의 비가림막 시설 및 데크는 평가에서 제외되었으며, 해체 및 이동이 가능합니다.

6.3. 토지 이용 제한 및 현황

* 목록 4 토지는 지적도상 맹지이며, 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 목록 3, 5, 6 토지는 토목공사가 진행 중이거나 중단된 상태이며, 목록 4, 7은 잡종지 상태로 활용에 추가적인 공사가 필요할 수 있습니다.

* 일부 필지(3, 6)는 준보전산지에 해당하여 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상인 점은 낙찰자가 인수하거나 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.5. 기타

* 목록 6 지상에 송전선이 존속하고 있어, 토지 이용 및 건축 시 간섭이 있을 수 있습니다.

* 일부 토지(3, 5, 6)는 건축 신고 후 토목공사가 진행/중지된 상태로, 법적 상태 파악 및 추가 공사 필요 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 전반적인 토지 이용 및 법적 성격에 대한 제반 사항은 응찰자 본인이 직접 재조사 및 재확인할 것을 권고합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리에 위치한 근린생활시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 계획관리지역 내에 위치하여 잠재적 개발 가능성이 있으나, 맹지, 토목공사 진행/중지 상태, 제시외 물건, 농지 취득 자격 요건, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 복합적인 사항들을 고려해야 합니다. 특히, 제시된 정보와 실제 현황 간의 차이, 그리고 매수인이 인수해야 하는 구분지상권 등은 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주요 도로 인접성으로 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

* 근린생활시설 용도로 활용되고 있어, 지역 내 수요를 기반으로 한 상업 시설로서의 가치가 기대됩니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가(1,758,247,240원)를 기준으로 하되, 인수 보증금 합계가 0원이므로 이를 제외한 금액을 고려할 수 있습니다.

* 단, 본건의 복합적인 권리 관계, 임차인 현황, 토지 이용상의 제약, 제시외 물건 및 시설, 그리고 매수인이 인수하는 권리 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인들을 충분히 분석한 후, 이에 대한 충분한 마진을 확보하는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.