나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4759 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 502 강서베리굿3차 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "청주시외버스터미널" 서측 인근 일반상업지역내에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설등의 주상용 부동산이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 청주시외버스터미널이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건내 제9층 제909호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시창입니다.

이용상태

본건 아파트(도시형생활주택)로 이용중입니다. 기호(가) : 방1, 거실겸주방, 화장실등

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서 업무시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 동측과 남측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구(숙박,위락시설제한지구), 상업용지 (불허용도 : 숙박시설,위락시설,위험물 저장 및 처리시설, 건폐율 70%이하, 용적률 900%이하), 지구단위계획구역(강서지구), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처 : 청주시청 건축디자인과043-201-2552)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경4759 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 502 강서베리굿3차 9층909호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 5600만원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

토지지분: 8.0013㎡ (약 2.42평)

건물면적: 47.66㎡ (약 14.42평) - 전용면적

건물지분: 47.6625㎡ (약 14.42평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동에 위치하며, "청주시외버스터미널" 서측 인근의 일반상업지역 내에 소재합니다. 주위는 도시형생활주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등의 주상용 부동산이 밀집한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 청주시외버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자: 신OOO

소유자: 등기부등본상 유재철 외 1명 (소유권이전: 2017-07-13)

3.2. 권리 분석

말소기준권리: 2017-07-13 신한은행 근저당 (119,280,000원)

본건 부동산에 설정된 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 158,282,328원 (참고용)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김주희

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자/확정일자: 2021-03-10

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 속한 지역은 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 특정용도제한지구(숙박, 위락시설 제한), 상업용지(건폐율 70% 이하, 용적률 900% 이하)로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 정보

해당 물건은 강서베리굿3차 17층 건물 중 9층에 위치한 도시형생활주택입니다. 내부 구조는 방 1개, 거실 겸 주방, 화장실 등으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다. 건축물대장상 준공일은 2017년 06월 26일입니다.

5.2. 편의시설

청주시외버스터미널이 인접해 있어 시외 이동이 편리하며, 다양한 상업시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 경매 진행 과정이나 권리 분석 시 일반 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 특정 용도 제한

해당 토지이용계획상 일반상업지역임에도 불구하고 특정용도제한지구(숙박, 위락시설 제한)에 해당하므로, 해당 업종으로의 건축이나 용도 변경에는 제한이 있을 수 있습니다. (본건은 도시형생활주택으로 용도상 문제는 없습니다.)

6.3. 주변 혐오시설 여부

제공된 정보 상으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필요합니다. (검색 결과, 청주 지역 전반에 대한 폐기물 처리 시설 등에 대한 이슈가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 명확하지 않습니다.)

7. 종합 의견

본건은 청주시외버스터미널 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 접근성과 주변 상업 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이고 임차인의 대항력도 없어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 특정 용도 제한 지역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 청주시외버스터미널 인근 역세권(예상) 입지로 향후 가치 상승 기대

* 소형 주거 공간으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합

* 감정가가 1억 5600만원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 보유

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5600만원이며, 인수되는 권리가 없어 감정가 수준에서 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 도시형생활주택 실거래가 및 매물 시세가 1억 4000만원 ~ 1억 7000만원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 주변 시세와 물건의 입지, 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 1억 5500만원 ~ 1억 7000만원 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 구도 및 최신 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.