나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30747 [1] 강원특별자치도 삼척시 오분동 37-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 오분동 소재 "삼척남초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모공장, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호(4): 사다리형 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,4) 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼척남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼척누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천예정지(2020-12-17)(조비천_소하천예정지)<소하천정비법>임. 기호(4): 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼척남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼척누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 제시외 컨테이너가 소재함.

공부와의 차이

기호(2) 공부상 지목은 "전"이나 현황 "대지"이며 기호(4) 공부상 지목은 "전"이나 현황 "공장용지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 조적조 평슬래브지붕 단층 건으로 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감 바닥: 장판깔기 및 타일 붙임 등 마감 창호: 목재 및 알루미늄샷시 창호 등임. (3) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로 외,내벽: 판넬잇기 마감 바닥: 타일 붙임 등 마감 창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 주택으로 이용중임. 기호(3): 공장으로 이용중임.

설비내역

기호(3): 위생설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지", "건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호(1) 건물은 일반건축물대장상 건축물현황도와 현황이 다소 상이하므로 현황을 기준으로 건물개황도를 작성하였으니 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-제시외건물의 일부는 타인 소유 토지상에 소재, 측량요함
-매각에서 제외되는 컨테이너 1동 소재
목록1
-일반건축물대장상 건축물현황도와 다소 상이, 현황을 기준으로 평가
목록2
-공부상 지목은 전이나 현황은 대지임
목록4
-공부상 지목은 전이나 현황은 공장용지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30747 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 오분동 37-1

* 용도: 공장 (주택 용도 건물 포함)

* 감정가: 339,738,700 원

* 토지 면적: 992.00㎡ (약 300.32평)

* 건물 면적: 314.68㎡ (약 95.20평) - (주택 103.68㎡, 공장 211㎡)

* 제시외 건물 면적: 287.30㎡ (약 86.91평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼척농업협동조합 (외 다수)

* 특이사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 제시외 건물의 일부가 타인 소유 토지에 소재하므로 측량이 필요합니다.

* 매각에서 제외되는 컨테이너 1동이 있습니다.

* 건물(1)은 일반건축물대장상 현황과 다소 상이하므로 현황 기준 평가되었습니다.

* 토지(기호2)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대지'입니다.

* 토지(기호4)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '공장용지'입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 강원특별자치도 삼척시 오분동 소재 "삼척남초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행 및 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 기호(2, 4) 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 12월 4일 삼척농업협동조합의 근저당권 (을2) 입니다. 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부 상 삼척농업협동조합의 근저당권(을2, 2017.12.04)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 및 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부 상에서도 동일하게 삼척농업협동조합의 근저당권(을2, 2017.12.04)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 및 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액은 197,600,963원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: DANGKIMHUONG

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 삼척남초등학교 인근의 준공업지역에 위치하고 있으며, 소규모 공장, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 주요 시설 접근성: 삼척남초등학교, 삼척누리유치원이 인근에 위치합니다.

* 교통망: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 주요 도로망과의 연결성이 보통입니다.

* 산업 특성: 지역 내 소규모 공장 및 농업 관련 활동이 이루어지는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 삼척남초등학교, 삼척누리유치원이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 자세한 편의시설은 현장 확인이 필요합니다.

* 의료 시설: 삼척시내 주요 병원 및 의원까지의 접근성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설 조사 결과:

* 삼척남초등학교: 본건으로부터 남측 인근에 위치함.

* 삼척누리유치원: 본건으로부터 인근에 위치함.

* 주변으로 소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야가 분포하고 있으며, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 관련: 제시외 건물의 일부가 타인 소유 토지에 소재하고 있어, 향후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 반드시 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 합니다.

* 건물 현황 차이: 목록 1 건물(주택)은 건축물대장상 현황도와 다소 상이하므로, 실제 이용 현황을 기준으로 평가되었음을 인지해야 합니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 기호 2번은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대지'이며, 기호 4번은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '공장용지'입니다. 이는 향후 토지 이용에 제한이 될 수 있으며, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 컨테이너 제외: 매각에서 제외되는 컨테이너 1동이 소재하므로, 해당 물건 인수 시 컨테이너 처리 방안을 미리 고려해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 인수 시 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시 오분동에 위치한 공장 및 주택 용도의 부동산 경매 물건입니다. 감정가는 339,738,700원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

주변 환경은 공장, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 삼척남초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 및 교육 환경은 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 제시외 건물의 일부가 타인 소유 토지에 소재하고, 건물 현황과 공부상 지목이 상이하며, 매각 제외 물건(컨테이너)이 존재하는 점은 주의해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 부분은 입찰 전 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 사실 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 명확한 낙찰 후 권리 행사가 가능합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능성이 높습니다.

* 준공업지역으로 공장 운영 및 기타 사업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 339,738,700원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 제시외 건물의 타인 소유 토지 소재, 건물 현황과 공부상 불일치, 제외 물건(컨테이너) 존재 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 공장 및 주택의 실제 가치 평가, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 상기 리스크 요인들을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

(예: 약 237,817,000원 ~ 271,791,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.