나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1964 [1] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1638-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결감정 · 평가일 2025.10.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 조적조(일부, 판넬조) 강판지붕 건물로서 외벽: 적벽돌쌓기, 판넬잇기 등 마감 내벽: 벽지도배 및 내장타일 붙임, 판넬잇기 등 마감 바닥: 장판깔기 및 내장타일 붙임 등 마감 창호: PVC 샷시창호 등임.

이용상태

기호(3) 주택으로 이용중임.

설비내역

LPG가스에 의한 난방설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호(3)은 공부상 "조적조 기와지붕"이나 현황 "주택", "조적조,판넬조 강판,판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외건물포함
- 목록 2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록 2. 지상에 매각에서 제외되는 비닐하우스, 컨테이너 1동 소재
- 목록 2. 일부 도로 및 하천구역과 인접, 정확한 경계는 측량을 요함
- 목록 3. 창고(11.04㎡) 부분은 소재불명, 공부상 "조적조 기와지붕"이나 현황은 "주택", "조적조, 판넬조 강판, 판넬지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1638-3번지에 소재한 단독주택입니다. 사건번호는 원주지원 2025타경1964 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 일부 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가액은 962,811,300원(약 9억 6,281만원)입니다.

토지의 면적은 3243.00㎡(약 981.08평)이며, 건물의 면적은 104.94㎡(약 31.74평)입니다. 건물에 대한 제시외 면적은 61.40㎡(약 18.57평)입니다. 본 경매의 채권자는 원OOOOOOOO(원주중앙새마을금고로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리에 위치하고 있습니다. 서곡리는 원주시 외곽으로, 주변 환경은 농경지, 임야, 소규모 주택 단지 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 정확한 주변 지역의 개발 현황 및 이용 실태는 현장 조사를 통해 상세히 파악해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2010년 6월 29일자 원주중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 개시 결정 등기(갑18, 갑6)를 포함한 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 낙찰자는 소유권 이외의 모든 등기부상 권리를 인수하지 않고 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 약 17억 1,631만원, 건물 기준 약 16억 2,531만원으로, 채권액이 상당히 높은 편입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 임차인이 없거나 인수 부담이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용으로 이용 중인 단독주택지로, 상업 시설이 밀집된 도심 지역과는 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 주변의 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 원주시 중심부 또는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

물건지 주변의 주요 도로망 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 현장 조사를 통해 상세히 파악해야 합니다. 일반적으로 외곽 지역의 경우 자가용 이용이 편리하나, 대중교통 노선은 제한적일 수 있습니다.

* 교육

인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 원주시 교육청 또는 관련 웹사이트 검색을 통해 확인해야 합니다. 학군 정보는 거주 목적의 수요자에게 중요한 요소입니다.

* 편의시설

가까운 거리에 위치한 병원, 약국, 마트, 은행 등의 편의시설 현황을 파악해야 합니다. 생활 편의성을 높이기 위해서는 이러한 근린생활시설의 접근성이 중요합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 축사, 공장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설의 존재 여부는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 반드시 지도 검색 및 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건 토지 중 목록 2는 농지로, 농지취득자격증명이 필수로 요구됩니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 입찰 무효가 될 수 있어, 입찰 전 반드시 해당 관서에서 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다. 이는 잠재적 입찰자의 수를 제한하는 가장 큰 요인입니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 건물: 토지(목록 2) 지상에 비닐하우스와 컨테이너 1동이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외되므로 낙찰자가 철거 또는 별도 처리해야 할 수 있습니다.

* 정확한 경계 확인 필요: 토지(목록 2) 일부가 도로 및 하천구역과 인접해 있어, 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 공부와의 차이: 건물(목록 3) 중 창고(11.04㎡) 부분의 소재가 불명확하며, 공부상 "조적조 기와지붕"이나 현황은 "주택", "조적조, 판넬조 강판, 판넬지붕"으로 상이합니다. 이는 건물 현황 파악 및 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 구조 및 마감재 차이: 건물(기호 3)은 공부상 "조적조 기와지붕"이나 현황은 "주택", "조적조, 판넬조 강판, 판넬지붕"으로 되어 있으며, 외벽, 내벽, 바닥, 창호 등 마감재의 현황과 공부상 내용에 차이가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 감정가는 약 9억 6천만원 수준입니다. 하지만 농지라는 점, 농지취득자격증명 필요 조건, 매각 제외 제시외 건물, 건축물 공부와의 차이점 등 여러 특수성을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지 관련 규제는 해당 물건의 활용 방안 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규와 절차를 철저히 확인해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸될 것으로 보이나, 명도 과정 및 제시외 건물 처리 등에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용 가능성: 약 981평에 달하는 넓은 토지는 향후 건축, 개발, 조경 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써, 개별적인 관리가 아닌 통합적인 개발 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 원주시의 도시 계획 및 서곡리 지역의 개발 잠재력에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 넓은 토지를 보유하고 있으나, 농지로서의 규제, 제시외 건물 처리 문제, 건축물 현황과 공부상의 차이 등 여러 복합적인 요소를 고려해야 합니다. 감정가 962,811,300원을 기준으로, 시장 상황 및 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통해 파악한 실제 가치와 예상되는 명도 비용, 추가 공사 비용 등을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 962,811,300원

* 예상 최저 입찰가 (감정가 대비 70%): 약 673,967,910원 (약 6억 7천 4백만원)

* 권장 입찰가 (감정가 대비 80%): 약 770,249,040원 (약 7억 7천만원)

상기 예상 입찰가는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 반드시 관련 전문가와 상담하고, 최신 부동산 시장 동향, 인근 유사 물건 시세, 그리고 본 물건의 구체적인 현황(농지 취득 가능성, 건축물 상태 등)을 면밀히 조사한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.