나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30745 [1] 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 86-81 컨피네스오션스위트 제7층 제에이-701호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 "사천진항" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 펜션, 식당, 농경지, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 7층 제에이-701호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "숙박시설 부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 방화지구, 소로1류(폭10M~12M)(국지도로)(접합), 소로3류(폭8M미만)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 현재 운영사인 "주식회사 피플체인"에서 숙박시설로 점유.관리하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30745 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 새강릉새마을금고

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 86-81 컨피네스오션스위트 제7층 제에이-701호

* 건물명: 컨피네스오션스위트

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조, 지상 27층 중 7층

* 건물 사용승인일: 2022년 03월 16일

* 집합건물 면적

* 토지: 9.68㎡ (약 2.93평)

* 건물: 72.86㎡ (약 22.04평) (전용면적)

* 감정가: 382,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 "사천진항" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 펜션, 식당, 농경지, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 근린상업지역, 도시지역

* 기타 용도지구: 방화지구

* 도로: 본건 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하고 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한 구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1. 홍제새마을금고 근저당권 (접수일자: 2022-09-14, 권리금액: 252,000,000원)

3.2. 기타 권리 분석

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리(을1)보다 후순위에 있는 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (갑2, 갑3, 갑4, 을2, 갑5, 갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 점유 현황: 현재 운영사인 "주식회사 피플체인"에서 숙박시설로 점유 및 관리하고 있습니다.

* 임대차 관계: 미상입니다.

* 주의 문구: 임대차 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 등의 금액이 확인되지 않아 인수 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 사천진항 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 펜션, 식당, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

4.2. 건물 내 상권

* 컨피네스 오션스위트 건물 자체는 총 300호실로 구성되어 있으며, 주로 숙박시설(생활숙박시설)로 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하고 있으나, 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

* 인근 학교에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

* 인근 병원 및 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 운영 관련 리스크

* 현재 "주식회사 피플체인"이 점유 및 관리 중이므로, 명도 과정에서 협의 및 이사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 권리 리스크

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 권리 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 시장 가치 변동 리스크

* 부동산 시장의 일반적인 가격 변동 위험은 존재합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 강원도 강릉시 사천진 해변 인근에 위치한 생활숙박시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다.

7.2. 강점

* 바닷가 인근의 좋은 입지 조건과 비교적 넓은 건물 면적을 보유하고 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

7.3. 약점

* 임대차 관계가 미상이며, 현재 운영사("주식회사 피플체인")가 점유 중으로 명도 절차가 필요합니다.

* 생활숙박시설 관련 규제 및 시장 동향을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 인접성

* 사천진항 및 해변과 인접하여 관광객 대상 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

8.2. 생활숙박시설 활용

* 주거와 숙박 기능을 겸하는 생활숙박시설로서 다양한 활용 가능성을 가지고 있습니다.

8.3. 명확한 권리 관계

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태는 투자의 안정성을 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 382,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 참조)

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 제안합니다.

9.2. 최종 제안

* 명도 비용 및 제반 부대 비용을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다.

* 보수적인 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.