나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101420 [1] 경기도 안양시 동안구 평촌동 75-2 인덕원센트럴푸르지오아파트 105동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 소재 평촌동 "벌말초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 22층 건물내 22층 2201호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 몰탈위 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평촌동 75-2, 75-3: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로틀 통하여 외부공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

평촌동 75-2: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(꿈열매유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(벌말초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하 시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인덕원초등학교. 세부사항은 안양 과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(꿈열매유 치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(벌말초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타 용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)). 평촌동 75-3: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(꿈열매유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(벌말초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하 시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인덕원초등학교. 세부사항은 안양 과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(꿈열매유 치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류 (대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101420 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 평촌동 75-2 인덕원센트럴푸르지오아파트 105동 22층 2201호

용도: 아파트

감정가: 963,000,000원

토지면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

토지지분: 29.315㎡ (약 8.87평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안양시 동안구 평촌동에 위치하며, 인근에 벌말초등학교가 북서측에 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 수원지방법원 안양지원 2025.09.22. 접수된 신경섭의 강제경매 개시 결정(2025타경101420)입니다.

채권자

본 경매의 채권자는 신 입니다.

등기부 요약

등기부상 소유권 보존(2001-06-07), 소유권 이전(2006-05-15), 소유권 이전(2013-06-04) 기록이 있으며, 말소기준권리인 강제경매(2025-09-22, 신경섭, 527,600,902원)가 등기되어 있습니다.

인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리가 있는 것으로 명시되어 있으며, 이는 지상권입니다. (구체적인 지상권 내용은 기재되어 있지 않습니다.) 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 전세권, 저당권 등)가 있다면 인수될 수 있으나, 제공된 정보상으로는 명확하지 않습니다.

임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되었으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주위로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경

본 물건은 총 17개동, 1996세대로 구성된 대규모 아파트 단지인 인덕원센트럴푸르지오 내에 위치합니다. 2001년 4월에 사용 승인된 아파트입니다.

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차는 지상 4대, 지하 41대가 가능하며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 10대가 설치되어 있습니다.

편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다.

교육시설

단지 북서측 인근에 벌말초등학교가 위치하며, 꿈열매유치원, 인덕원초등학교 등도 인근에 소재합니다. (해당 학교들은 토지이용계획상 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 꿈열매유치원, 벌말초등학교, 인덕원초등학교와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자의 경우 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등 용도로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (보고서 작성 시점 기준, 만료 예정)

특이사항/주의사항

임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인 점유 여부 및 대항력 유무 확인이 필요합니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 지상권 존재 시 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

기타

감정평가서 요약에 "공부와의 차이: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 공부와 실제 현황 간의 불일치 사항은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 평촌동에 위치한 인덕원센트럴푸르지오아파트 105동 22층 2201호로, 84.96㎡(약 25.70평) 면적을 가진 아파트입니다. 대규모 단지 내에 위치하며 주변 학군 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

감정가는 9억 6,300만원이나, 최근(2026년 6월) 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례들이 11억 원에서 11억 8,000만원 사이에 이루어진 점을 감안하면, 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 본 물건은 22층으로, 비교적 고층에 해당합니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2026년 8월 만료 예정) 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 동안구의 우수한 입지: 평촌동은 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 대규모 아파트 단지: 인덕원센트럴푸르지오는 1996세대의 대단지로, 관리 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높아, 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 22층의 고층으로, 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 963,000,000원입니다. 최근 2026년 6월의 실거래가는 11억 6,000만원(4층), 11억 8,000만원(11층), 11억 0,000만원(19층)으로, 본 건의 22층임을 감안하면 시장 가치는 11억 원 이상으로 판단됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 및 임대차 관련 불확실성을 고려하여, 투자 수익률을 확보하기 위한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 1,100,000,000원 (11억 원)

(상기 입찰가는 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석 등 추가적인 검토를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.