나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101432 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 991-18 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '양지초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 연립/다세대, 단독/다가구 등 소재하는 기존 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건 중 제1층 제102호로서, 사용승인일 : 1986.09.10. 외벽 : 적벽돌 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등, 창호 : PVC 이중창 등임.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방2, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 기본적인 소방설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가로장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 및 3m 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양양지초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토기거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 소유자는 김영회 이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 서울보증보험주식회사로부터 2026. 1. 28.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 안양지원 2025타경101432 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 991-18 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물면적: 33.41㎡ (약 10.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물 현황: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 102호이며, 1986년 09월 10일 사용 승인되었습니다. 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 이중창으로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, 양지초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 연립주택, 다세대주택, 단독/다가구 주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 가로장방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측과 동측으로 각각 노폭 약 6m와 3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 상대보호구역(안양양지초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 10월 19일 접수된 재단법인의 가압류(갑4)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-07

* 확정일자: 2017-07-26

* 배당신고일자: 2022-03-08

* 대항력: 없음

상기 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

특별한 주의사항으로, 주택임차권의 승계인인 서울보증보험주식회사로부터 2026년 1월 28일자로 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 본건 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인의 권리 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지대로서 주변에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보 분석 결과, 2017년에 준공된 유사 면적(약 60㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 기준 28,500만원에서 32,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본 물건은 1986년 준공으로 연식이 오래되었으나, 입지조건 등을 고려할 때 해당 시세 범위에서 연식에 따른 가치 하락분을 적용하여 시세 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 양지초등학교 소재(상대보호구역)

* 교통: 인근 버스정류장 소재, 차량 진출입 용이(보통)

* 편의시설: 주거지대로서 기본적인 편의시설은 갖추어진 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1986년 준공으로 40년 가까이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 관련 규정에 따른 토지거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으나, 경매 매각 시에는 해당되지 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매 절차를 통해 매각이 진행 중입니다.

건물 연식은 오래되었으나, 대항력 있는 임차인이 없고 서울보증보험으로부터 제출된 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

주거지로서의 입지 조건은 양호하며, 주변 신축 빌라 시세와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

건물 노후화에 대한 수리 및 관리 비용을 고려하더라도, 인수 부담이 없다는 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무인수 권리: 임차인 인수 보증금 0원, 대항력 있는 임차인 없음.

* 안정적인 주거 입지: 양지초등학교 인근 주거 밀집 지역.

* 낮은 감정가 대비 시세: 주변 신축 빌라 시세 대비 감정가 수준이 현저히 낮아 투자 여력 확보 가능.

* 향후 개발 잠재력: 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 기대 가능성 (별도 사업성 검토 필요).

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 약 60㎡ 면적의 신축(2017년 준공) 빌라가 28,500만원에서 32,000만원에 거래되었습니다.

이를 본 물건의 면적(약 33.41㎡)으로 환산 시, 단순 면적 대비 시세는 약 15,700만원에서 17,500만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본 물건은 1986년 준공으로 연식이 오래되었음을 감안해야 합니다.

현재 감정가 115,000,000원은 주변 시세 및 건물 상태를 고려할 때 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 채무가 없고 권리 관계가 명확하므로, 감정가를 상회하는 입찰이 예상됩니다.

현 시세 및 건물 연식을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.