나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53360 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1874-2 화성아파트 110동 4층404호 아파트 경매

경기도 시흥시 역전로 375-8 화성아파트, 110동 4층404호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경53360(안산지원 경매12계). 감정가 438,000,000원, 최저가 306,600,000원. 매각기일은 2026-11-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 53360 [1]
소재지	경기도 시흥시 정왕동 1874-2 화성아파트 110동 4층404호
도로명주소	경기도 시흥시 역전로 375-8 화성아파트, 110동 4층404호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.10
관할법원	안산지원 경매12계 (031-481-1291)
이용제한	도시지역, 제2종일반주거지역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, (저촉)절대보호구역, (저촉)상대보호구역

경기도 시흥시 정왕동 1874-2 화성아파트 110동 4층404호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	64.94㎡ (19.64평)
건물면적	84.90㎡ (25.68평)

금액

감정가	438,000,000원
최저가	306,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	30,660,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.29	438,000,000원	유찰
2차	2026.11.10	306,600,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 &apos;오이도역(수인분당선, 서울지하철4호선)&apos; 남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 대상물건까지 차량으로 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 오이도역(수인분당선, 서울지하철4호선)이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 페인트칠 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태: &quot;아파트(방3, 욕실2, 거실 및 주방, 발코니 등)&quot;로 이용중임.
설비내역: 도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, &quot;아파트 건부지&quot;로 이용중임.
인접 도로상태등: 동측 및 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-29)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)
공부와의 차이: 해당 사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53360 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1874-2 화성아파트 110동 4층 404호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 64.94㎡ (약 19.65평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 438,000,000원 (4억 3천 8백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '오이도역(수인분당선, 서울지하철4호선)' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Provided Text]

2.2. 교통 여건

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 오이도역(수인분당선, 서울지하철4호선)이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. [cite: Provided Text]

동측 및 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다. [cite: Provided Text]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided Text]

3. 주변 환경 분석

3.1. 혐오시설 및 유해시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 혐오시설이나 유해시설이 있다는 직접적인 내용은 확인되지 않았습니다. [cite: Provided Text, 3, 7]

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 (권리 내역)

집합건물 등기부 요약 결과, 여러 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 내역이 확인됩니다.

4.2. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2016년 2월 1일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을20)입니다. 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 지상권이 등기된 내역은 없습니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: Provided Text]

4.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. [cite: Provided Text]

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

대상 물건이 위치한 정왕동은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 상업 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. [cite: Provided Text]

5.2. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제404호입니다. 외벽은 페인트칠 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. [cite: Provided Text]

난방은 도시가스, 위생, 급배수, 전기, 승강기, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Provided Text]

5.3. 이용 상태

본 건은 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실 및 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. [cite: Provided Text]

5.4. 단지 정보

해당 아파트는 화성아파트(혹은 시화화성)로, 1997년 8월 8일에 사용승인되었습니다. 총 11개 동, 420세대로 구성되어 있으며, 본 건이 속한 110동은 총 10층 높이의 건물입니다. [cite: Provided Text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다. [cite: Provided Text]

6.2. 정보 및 기타 리스크

토지이용계획상 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 관련 규정 확인이 필요합니다. [cite: Provided Text]

7. 종합 의견

본 물건은 오이도역 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 철근콘크리트 구조의 아파트로 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있으며, 현재 등기부상 인수할 권리나 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오이도역(수인분당선, 4호선) 역세권 단지

* 최근 실거래가 기준으로 감정가 대비 시세가 높은 편이나, 동일 면적의 최근 거래 사례 존재

* 인수할 권리 및 인수 보증금 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적 84.9㎡의 아파트가 2026년 7월 11일에 45,000만원에 거래되었습니다. [cite: Provided Text]

본건의 감정가는 438,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

최근 실거래가(45,000만원)와 감정가(43,800만원)를 고려할 때, 경매 물건의 특성 및 현재 시장 상황을 감안하여 감정가 이상, 최근 실거래가 수준을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

본건의 적정 입찰가는 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위로 예상됩니다. (이하 숫자는 만원 단위)1. 물건 기본정보