나이스옥션 법원경매 안산 2025타경863 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1079 1409동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '선부역' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트 단지, 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(선부역-서해선)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브위 시멘트기와지붕 5층 건물 내 제4층 제407호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

아파트(방2, 주방/식당, 거실, 욕실, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 가스보일러에 의한 개별 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있으며, 동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산강서고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화랑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경863 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 선부동 1079 1409동 4층407호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 261,000,000원입니다.

토지면적은 54.83㎡ (약 16.6평)이며, 해당 지분에 대한 토지 소유권을 일괄 매각합니다.

건물면적은 46.99㎡ (약 14.2평)이며, 해당 전유부분에 대한 건물 소유권을 일괄 매각합니다.

본 건은 군자주공14단지에 속하며, 1992년 5월 21일에 사용승인된 아파트입니다.

해당 동은 5층 건물 중 4층에 위치하며, 총 770세대가 거주하는 단지입니다.

주차는 세대당 1대가 가능하도록 총 770대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 신OOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 지하철 4호선 선부역 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대로서, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 선부역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연결되며, 동측 및 남서측으로는 약 20미터 폭의 아스팔트 포장 도로를 통해 출입할 수 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(35~40m), 대로3류(25~30m), 중로1류(20~25m) 등의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산강서고, 화랑초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2012년 2월 9일에 접수된 신한은행 근저당권 (을6)입니다.

등기부 현황상 소유권 이전(갑1, 갑2) 및 근저당권(을6, 을8)이 등기되었으며, 이후 신한은행의 임의경매 개시 결정(갑3)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 88,800,000원입니다.

경매를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 개요 없음).

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 선부역 인근의 성숙된 주거지역에 위치하고 있어, 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능을 이용하는 데 불편함이 없습니다.

인근 지역을 대상으로 한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

지하철 4호선 선부역을 이용할 수 있는 역세권 단지로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 주변에 버스 정류장이 많아 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

인근에 화랑초등학교 및 안산강서고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 권리 관계나 매각 절차 진행 시 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 그들의 권리 관계는 어떻게 되는지 추가적인 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 보증금이나 차임이 미상인 경우 주의가 요구됩니다.

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으므로, 해당 기간 내 매수 시 관련 허가를 받아야 하는 행정적 절차가 요구될 수 있습니다.

건축된 지 1992년으로 34년이 경과하여, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 안산시 단원구의 선부역 역세권에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 여건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

하지만 유동화 물건이라는 점, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

최근 실거래가와 감정가, 면적 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

선부역을 이용할 수 있는 역세권 아파트로, 교통 편의성이 우수합니다.

안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 지역입니다.

장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 물건들이 2026년 7월에 17,500만원에서 21,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본 물건은 해당 거래 사례보다 넓은 면적(46.99㎡)을 가지고 있으며, 감정가는 261,000,000원입니다.

최고 실거래가(21,000만원)를 기준으로 면적 비율을 적용하면 약 248,950,000원의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가와 최근 거래 사례, 면적 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 245,000,000원으로 산정됩니다.

이는 인수해야 할 보증금이 없는 상태에서의 시장 가치와 경매 낙찰 가능성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.