나이스옥션 법원경매 안산 2025타경871 [1] 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 "시흥능곡역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 상업업무 지대로 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재 하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2017.12.28일에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 9층건내 3층 305호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화방재설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로와 접하며, 본건 남서측으로 노폭 약 15m내외의 보행자전용도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀 억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경871 (1)

소재지: 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 37.16㎡ (약 11.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

건축물정보: 2017년 12월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물 내 3층 305호.

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 능곡동에 위치하며, "시흥능곡역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중대규모 아파트 단지, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 상업업무 지대로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 전철역(시흥능곡역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 15m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 3월 9일 접수된 신한은행 근저당권(채권액 184,800,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부 현황: 등기부등본상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 전부 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 238,948,109원

임차인 현황:

* 김두연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 한윤희

보증금: 40,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2023-02-27

확정일자: 2023-02-26

배당신고일자: 2025-10-31

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 중대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있으며, 다양한 업무시설, 판매시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 상업업무 지구입니다. 이로 인해 풍부한 유동인구와 잠재적 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

시세 비교:

최근 매매 사례(2024년 3월 7일)로 뷰파이브 오피스텔의 전용면적 34.312㎡(약 10.38평) 물건이 190,000,000원(1억 9천만원)에 거래된 바 있습니다.

본건은 37.16㎡(약 11.24평) 면적으로, 최근 거래 사례보다 면적이 약간 더 크며, 감정가는 200,000,000원입니다.

최근 거래 사례의 평당 단가(34.312㎡ 기준)는 약 5,537,000원/㎡입니다.

이 기준을 적용하여 본건(37.16㎡)의 환산 시세는 약 205,800,000원으로 추정됩니다.

따라서 본 건의 감정가는 시장 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 시흥능곡역(지하철) 및 다수의 버스노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 위치한 상업시설, 판매시설, 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 인근에 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

공원: 가까운 곳에 공원이 위치하여 쾌적한 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건물이나 토지의 재산권 행사 시 일부 제한이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 해당 오피스텔 호실 자체의 거래 및 이용에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

공실 위험: 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 경기 변동 및 시장 상황에 따라 공실이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥능곡역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 함께, 주변의 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 권리 관계가 매우 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다. 최근 거래 사례를 통해 파악된 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 일부 토지이용계획상의 제한사항은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 시흥능곡역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 출퇴근 및 교통 편의성이 매우 높습니다.

풍부한 배후수요: 주변의 대규모 아파트 단지 및 상업지역으로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

권리관계 명확성: 모든 임차인이 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 부담이 없습니다.

안정적인 자산 가치: 비교적 신축(2017년 준공)에 해당하는 오피스텔로, 꾸준한 시세 유지 및 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다.

최근 유사 면적(34.312㎡)의 거래 사례(190,000,000원)를 바탕으로 산정한 본 건(37.16㎡)의 시장 시세는 약 205,800,000원 수준으로 추정됩니다.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

따라서, 감정가 및 최근 시세를 종합적으로 고려하고, 경매 시장의 경쟁 상황 및 낙찰 후 예상 수익률을 감안할 때, 198,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.