나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53371 [1] 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 18층1803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하고 있는 "배곧동우체국" 남서측 인근에 위치하며, 본 건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 18층으로서, 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합방식에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 각각 중로변에 접하며, 본건 남서측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 오피스텔로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 박지현)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.01. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53371 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 18층1803호

건물명: 배곧에토스

총층수: 20층 중 18층

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지 지분: 4.9259㎡

건물면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

건물 지분: 22.92㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

건축년도: 2019년

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

준공일: 2019년 06월 18일

총 연면적: 24,447.41㎡

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, "배곧동우체국" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 등으로 형성된 성숙된 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 북서측 및 남동측으로 중로변에 접하고 있으며, 남서측으로는 보행자도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

본건 주변은 상업시설 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 인근에 배곧생명공원을 비롯한 녹지 공간이 인접해 있습니다. 또한, 다양한 편의시설과 교육시설(배곧초등학교, 배곧중학교 등)이 가까이 위치하고 있어 생활 환경이 편리합니다. 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 우리은행의 가압류(금액: 16,900,806원)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 161,275,806원입니다.

등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

특히, 주택임차권(채권자: 박지현, 보증금: 125,000,000원)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 임차권등기 말소에 동의하였으므로 보증금 반환에 대한 인수 부담이 없습니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 본건 강제경매 신청 채권액은 125,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 배곧동 223-2번지 일대는 상업 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

2019년 준공된 '배곧에토스' 건물에 속해 있으며, 총 20층 중 18층에 위치합니다.

최근 실거래 자료에 따르면, 유사 면적(22.92㎡)의 17층 오피스텔이 2026년 4월 16일에 9,300만원에 거래되었습니다.

또한, 30.06㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 12월 1일에 13,000만원에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 22.92㎡ 면적이며 18층에 위치하므로, 최근 실거래가(9,300만원)보다 약간 높은 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

건물 전체는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 324세대의 오피스텔이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 배곧신도시 내 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 또는 인근 상가에 각종 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방(열병합 방식), 승강기, 옥내 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 박지현 간의 확약서입니다.

확약서에 따르면 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다.

이는 법적으로 인수해야 할 임차 보증금이 없음을 의미합니다.

다만, 이러한 조건 변경 및 확약서 제출 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 법적 쟁점이나 행정적 절차상의 문제는 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

감정평가서 요약본의 '기타 참고사항'에는 임대 관계가 미상이라고 되어 있으나, 임차인 현황에는 보증금 1억 2,500만원의 임차인 박지현(HUG 승계인)이 명시되어 있어, 이 부분이 잔존하는 권리 관계인지 주의 깊게 살펴보아야 합니다. (다만, 권리분석 상 대항력 없음으로 판단)

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 양호한 편입니다.

2019년 준공된 건물로 최신 시설을 갖추고 있으며, 20층 중 18층이라는 높은 층수에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 특히 임차인의 대항력 포기 및 HUG와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나로, 투자 리스크를 크게 낮추는 요인입니다.

상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 깔끔한 상태 유지가 가능합니다.

양호한 입지: 배곧신도시 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 배후 수요가 풍부합니다.

높은 층수: 18층에 위치하여 채광, 조망 등에서 이점을 가질 수 있습니다.

임차인 보증금 미인수: HUG와의 확약서로 인해 인수할 임차보증금이 0원이므로 투자 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(면적 22.92㎡, 17층)의 오피스텔이 2026년 4월 16일에 9,300만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 9,700만원이며, 18층이라는 점을 감안하면 최근 실거래가보다 높은 가격이 형성될 수 있습니다.

모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없다는 점, 그리고 신축급이라는 점을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본건의 적정 입찰가는 10,000만원 ~ 11,000만원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 최근 실거래가(9,300만원) 및 감정가(9,700만원)를 상회하는 수준으로, 높은 층수와 양호한 입지, 그리고 권리관계의 안정성을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.