나이스옥션 법원경매 안산 2025타경877 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1875-2 미주아파트 105동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "송운초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은 대규모의 아파트단지가 소재하는 아파트지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

대상단지까지 차량의 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 및 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 10층 아파트 내 6층 605호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈위 벽지마감등 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 소화설비등 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013 -07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경877 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1875-2, 미주아파트 105동 6층605호

* 아파트명: 시화미주

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 1996년 11월 28일

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조

* 층수: 총 10층 중 6층

1.2. 면적

* 토지면적(대지권): 49.73㎡ (약 15.04평)

* 건물면적(전용면적): 59.91㎡ (약 18.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

* 감정가: 278,000,000원

1.4. 매각대상

* 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 "송운초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 대규모 아파트단지가 소재하는 전형적인 아파트지대로서 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통

* 대상 단지까지 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로

* 단지 내 포장도로가 정비되어 있으며, 외곽 공도와 연계됩니다.

2.4. 도시계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률(상대/절대보호구역), 수도권정비계획법(성장관리권역) 적용

* 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2016년 11월 7일 우리은행 근저당권 (145,200,000원)

* 등기부채권 총액: 207,600,000원

* 채권자: 한국주택금융공사 (임의경매 신청)

* 소유권 이전 내역: 성정표, 이정남, 염복도 순으로 소유권 이전.

* 근저당권: 우리은행(말소기준권리), 한국자산관리공사 (말소).

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025타경877)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 대규모 아파트단지 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 가장 가까운 편의시설로는 송운초등학교가 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 시흥시 정왕동 1875-2번지 일대는 주로 주거단지와 학교, 근린상가 등이 혼재되어 있으며, 보고서 작성 시점 기준으로 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 시화미주

* 총 세대수: 492세대 (14동)

* 최고/최저층: 10층 / 1층

* 주차: 총 291대 (지상 4대, 지하 26대, 기계식 주차 261대 추정)

* 전기차 충전기: 지하 10대

5.2. 편의시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.3. 주변 교육시설

* 송운초등학교 인근 위치

5.4. 설비 내역

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비 등 구비

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 부담 가능성: 임차인 현황에 인수되는 보증금이 없는 것으로 나타났으나, 임대 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 아파트 노후도: 1996년 준공되어 약 30년차 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 일부 토지거래계약 허가구역 등의 제한은 외국인 등의 거래에만 해당되므로 직접적인 매수자는 영향이 적으나, 해당 지역의 개발 제한 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 미주아파트 105동 605호로, 주변 학군 및 교통이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 자체는 노후화되었으나, 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되는 등 시장 수요가 있음을 보여줍니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 부담은 없으며, 임의경매로 진행되어 비교적 명확한 권리 관계를 파악할 수 있습니다.

* 다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 아파트 단지 내 및 주변 지역의 꾸준한 수요 기대

* 권리상 인수 부담 없는 안전한 물건

* 향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 잠재력

9. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000원

* 최근 실거래가 (84.87㎡ 공급면적 기준): 330,000,000원 ~ 350,000,000원

* 본건 전용면적(59.91㎡) 및 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 경매 특성 및 시세 상승 가능성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원으로 제안합니다.

* 실 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.