나이스옥션 법원경매 안산 2025타경868 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지1층비127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하머, 주위에는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건물 지하주차장까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

피알씨구조 피알씨지붕 10층 건물 내 제지하1층 제127호로, 외벽 외장 복합판넬 마감 등 바닥 세멘몰탈 마감 등 창호 하이샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 현재 공실상태임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형으로, 공장(지식산업센터)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 외부관찰, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경, 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)등을 직접 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다. 3.본건은 "공장"용도가 아니며(근린생활시설임) 인근 지하층의 공장들과 달리 1층에서 계단으로 직접 통할 수 있는 곳에 위치하고, 지하층의 다른 공장의 층고보다 낮습니다. 같은층의 공장과 본건의 특성을 잘 이해하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

근린생활시설로 현황상 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경868 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지하1층 비127호

용도: 근린상가 / 근린생활시설

감정가: 848,000,000원

면적:

토지면적: 19.75㎡ (약 6.0평)

건물면적: 91.77㎡ (약 27.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 근린생활시설로 현황상 공실임.

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3, 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지하1층 비127호에 위치합니다.

주위환경: 경기도 시흥시 배곧동 행정복지센터 남서측 인근에 자리하며, 주위에는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건물 지하주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 10층 건물 내 지하 1층 127호입니다. 외벽은 복합판넬 마감, 바닥은 세멘몰탈 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

토지 이용 현황: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형으로, 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역 및 수도권정비계획법상 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 안산지원 2025타경868호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2024년 3월 25일 접수된 신한은행 근저당권(채권금액 648,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기 내역:

* 2024-03-25: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 이두표)

* 2024-03-25: 근저당 (말소기준권리) (권리자: 신한은행, 채권금액: 648,000,000원)

* 2024-09-30: 근저당 (권리자: 최미선, 채권금액: 260,000,000원)

* 2025-02-14: 가압류 (권리자: 충남신용보증재단, 채권금액: 20,000,000원)

* 2025-02-28: 압류 (권리자: 시흥시)

* 2025-06-16: 압류 (권리자: 동화성세무서장)

* 2025-09-18: 압류 (권리자: 수원시)

* 2025-09-19: 임의경매개시결정 (권리자: 신한은행, 채권금액: 567,568,551원)

* 등기부채권 총액: 928,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 기재사항 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 시흥시 배곧동 내 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 업무 지구에 위치합니다.

현재 본건은 근린생활시설로 이용 중이나, 현황상 공실 상태임을 유의해야 합니다.

감정평가서의 기타 참고사항에 따르면, 본건은 '공장' 용도가 아닌 '근린생활시설'이며, 인근 지하층의 공장들과 달리 1층에서 계단으로 직접 통할 수 있는 위치이나 층고가 낮다는 특성이 있습니다. 이는 일반적인 공장이나 지식산업센터와 차별화되는 점으로, 업종 선택 시 고려가 필요합니다.

한편, '배곧로얄팰리스 테크노1차' 건물 자체는 지식산업센터, 상가, 기숙사 등으로 구성된 복합 건물로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 배곧동 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 관련 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 본건은 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵고 임차인 확보를 위한 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 용도 및 특성 차이: 건축물대장상 본건 건물의 주 용도는 '공장(지식산업센터)'으로 기재되어 있으나, 실제 본건(호수 127호)은 '근린생활시설'로 평가 및 보고되었습니다. 이로 인해 향후 용도 전환, 건축 관련 규제, 혹은 임차인 모집 시 혼란이나 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가서에서도 인근 공장과의 층고 및 접근성 차이를 명시하며 주의를 당부하고 있습니다.

* 시장 침체 가능성: 시흥 배곧신도시의 상가 시장이 침체기를 겪고 있으며, 경매에서 감정가의 절반 이하로 낙찰되는 사례가 다수 보고되었습니다. 이는 공실 장기화 또는 낮은 임대 수익률로 이어질 수 있습니다.

* 하자 가능성: 감정평가서 기타 참고사항에서 내부구조 변경, 천정, 벽체, 바닥, 창호 등 하자에 대한 직접 확인을 당부하고 있습니다. 낙찰 후 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건: '유동화 물건'이라는 특성은 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 경매 절차가 일반적인 경우와 다소 다르게 진행될 수 있으나, 물건 자체의 가치나 권리 관계에 직접적인 위험 요소로 작용하는 경우는 드뭅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 근린생활시설 용도의 집합건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다.

현재 공실 상태이며, 주변에 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재한 지역적 특성을 가집니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수할 사항은 없습니다.

가장 큰 고려 사항은 건물의 주 용도가 '공장'으로 표기된 것과 달리, 본건은 '근린생활시설'로 이용 및 평가되었다는 점입니다. 이는 향후 운영 및 투자에 있어 차별화된 접근을 요구하며, 공실 리스크를 더욱 신중하게 관리해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 시흥시 배곧동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 성장 가능성이 있습니다.

* 수익성 잠재력: 현재 공실 상태이지만, 근린생활시설로서의 잠재적 수요를 확보하고 적절한 임차인을 유치한다면 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 깨끗함: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 가격 메리트: 배곧신도시의 상가 시장 침체로 인해 유사 물건들이 감정가의 상당 부분을 할인하여 매각된 사례가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 '배곧로얄팰리스 테크노1차' 내 실거래가는 2023년 8월 기준 1.9억 원대에서 2.2억 원대 수준으로 확인되었습니다. 다만, 이는 과거 실거래가이며 현재 시점의 정확한 시장 가치를 반영하지 않을 수 있습니다.

최근 배곧신도시 상가 시장의 침체로 인해 경매에서 감정가의 10분의 1 수준으로 낙찰되는 사례도 보고되고 있습니다. 본건의 감정가는 848,000,000원이지만, 이러한 시장 상황과 경매 유찰 가능성, 물건의 특성(지하층, 공실)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 현재 시장 상황과 유사 사례를 참고할 때, 감정가 대비 30~50% 수준에서 시작하여 시세 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 본 물건의 지하층이라는 점, 그리고 주변 시설과의 용도 차이로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 주변 시설 확인

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 시흥 배곧신도시는 신도시 개발 계획에 따라 교육, 상업, 행정 시설 등이 계획적으로 조성되고 있습니다. 다만, 공공 하수처리장 등이 지역에 존재할 수 있으나, 일반적인 거주나 상업 활동에 직접적인 부정적 영향을 미칠 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.