나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53140 [1] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층에이-19호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층~지상8층 건물내 제1층 제에이-19호 외 2개호로서, (사용승인일자 : 2017.12.15) 외 벽 : 벽돌 및 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~3) : 공히 공실로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 운동시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약20m내외, 남서측 및 남동측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53140 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 에이-19호

용도: 근린상가

감정가: 840,000,000 원

토지 면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

건물 면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

주요 채권자: 농업협동조합자산관리회사

건물 사용승인일: 2017.12.15

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건 건물은 북서측으로 폭 약 20m, 남서측 및 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장된 도로에 잘 접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사가 2022년 7월 18일에 접수한 근저당권입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 존재하지 않음)

말소되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 엔젤컨설팅 (대표 자 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 사업개시일: 2022-12-08

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임대차 관계가 종료됩니다.

1.3. 상권분석

건물 용도:

본건은 건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 실질적으로 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합적인 용도로 활용이 가능한 건물 내 상가입니다.

주변 상권:

주거 밀집 지역인 아파트 단지와 초등학교가 인접해 있어, 상권 내 잠재적인 소비자 및 이용객 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

인근에 배곧라온초등학교가 위치하고 있으며, 상업 시설이 밀집한 지역에 속해 있어 각종 편의시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액:

등기부채권 총액이 5,818,511,069원에 달하며, 이는 감정가 840,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 비록 매각으로 모든 권리가 소멸되더라도, 채무 규모가 큰 점은 유의해야 합니다.

공실 위험:

감정평가 당시(2026년 6월 23일 기준) 공실 상태였던 점을 감안할 때, 낙찰 후에도 공실이 지속될 가능성이 있습니다. 따라서 적극적인 임대 마케팅 및 관리가 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 동일한 채무에 담보로 제공된 다른 부동산의 매각 결과에 따라 본건의 경매 절차나 최종 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 사항:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동의 신축(2017년 사용승인) 상가 건물 내 호실로, 초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 감정가 대비 매우 높은 총 채무액과 현재 공실 상태는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임대 수익 창출 가능성에 대한 면밀한 분석과 시장 상황을 종합적으로 판단하여 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 배곧신도시 내 학교 인근 상권으로 잠재적 수요층 확보가 용이합니다.

* 최신 건물: 2017년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 경쟁력이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사와 더불어 현 임대 시세, 공실률, 향후 상권 변화 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 감정가는 840,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 부동산의 가치와 시장 상황을 반영한 기준입니다. 다만, 높은 채무 총액과 공실 상태를 고려하여, 투자 수익률 및 리스크 관리 측면에서 보수적인 접근을 권장합니다. 정확한 최적 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산출 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.