나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53362 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 534-11 한마음팰리스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 골프장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량을 통한 진.출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 3층 302호(사용승인일:2017.03.06)로서 외벽 : 석재붙임등 마감등 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "세장형"의 토지로 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경보호에 관한법률>,대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53362 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 534-11 한마음팰리스 3층 302호

도로명 주소: 경기도 안산시 상록구 정재로7길 16-1 (부곡동)

1.3. 물건 현황

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

토지 면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 대지 면적 (건물 전체): 215.4㎡

건물 총 면적 (연면적): 436.64㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 골프장 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 주택까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 "세장형"의 토지로 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역에 속합니다.

추가 규제사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 (등기부 요약)

소유권 보존: 2017-02-23, 한마음도시개발주식회사

소유권 이전: 2017-03-16, 송태광

소유권 이전: 2022-06-10, 최도웅 (매매)

주택임차권: 2024-08-01 (접수), 권세빈 (보증금 140,000,000원, 전입 2022-05-19, 확정 2022-03-25), 말소: 인수

강제경매: 2025-09-19 (접수), 한국주택금융공사 (채권액 153,027,651원), 말소: 말소기준권리

압류: 2026-01-29 (접수), 안산시 (말소)

등기부채권 총액: 140,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사 (권 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-19

확정일자: 2022-03-25

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 있음

비고: 인수 (을구 5번 권리)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2025년 9월 19일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 주택임차권(권세빈, 보증금 140,000,000원)입니다.

3.4. 인수 보증금 분석

"물건명세서 참고사항"에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(을구 5번)이 있으며, 임대차보증금 140,000,000원입니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이는 본건의 낙찰가와 별도로 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

제공된 "권리분석: 인수 보증금 합계: 0원" 정보와 상반되므로, 실제 낙찰 시 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액에 대한 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 "대한아트빌"(534-14, 2003년식, 76.9㎡)은 2026년 3월 120,000,000원 (면적당가 약 156만원/㎡)에 거래되었습니다.

주변 "대영빌라(가)"(716-7, 2002년식, 73.86㎡)는 2026년 3월 105,000,000원 (면적당가 약 142만원/㎡)에 거래되었습니다.

주변 "로얄펠리스"(614-3, 2011년식, 71.95㎡)는 2026년 3월 140,000,000원 (면적당가 약 195만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건(한마음팰리스 534-11, 2017년식, 48.00㎡)의 감정가는 143,000,000원이며, 면적당가로 환산 시 약 298만원/㎡ 입니다.

4.2. 감정가와 시세 비교

최근 거래된 주변 다세대 주택들의 면적당가가 약 142만원~195만원/㎡ 임을 고려할 때, 본건의 감정가는 면적당가 기준으로 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 유사 면적(약 48㎡)의 다세대 주택 실거래가 정보는 제공되지 않았으나, 더 넓은 면적(약 72-77㎡)의 거래 사례들을 볼 때, 면적당 140만원~195만원 수준으로 추정됩니다.

이를 본건의 전용면적 48㎡에 적용하면, 예상 시세는 약 6,700만원 ~ 9,400만원 수준으로 추정됩니다.

따라서 본건의 감정가는 주변 시세보다 약 50% 이상 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 환경

"부곡초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

"근린생활시설"이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 골프장이 있다는 정보가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다.

5.2. 건물 연식 및 구조

건물 사용승인일이 2017년 3월 6일로 비교적 신축에 속합니다.

구조는 철근콘크리트조이며, 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 여러 도시계획 및 규제 지역에 속해 있으며, 특히 "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 이는 외국인 등 특정 대상에게 적용되므로 일반 매수자에게는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 토지 거래 시 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

감정가 대비 주변 실거래가 시세가 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기됩니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공)의 다세대주택으로 교육 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

하지만, 가장 큰 리스크는 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

또한, 감정가 143,000,000원이 주변 유사 물건의 실거래가 시세(약 6,700만원~9,400만원)보다 현저히 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대하기 어렵고 오히려 권리 인수 부담까지 고려하면 투자에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)이라는 점.

* 부곡초등학교 인근의 양호한 주거 입지.

9. 예상 입찰가

제공된 자료에 따르면, 본건의 건물 면적(48.00㎡) 대비 주변 시세는 약 6,700만원에서 9,400만원 수준으로 추정됩니다.

본건에는 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 후 잔액 인수 위험이 있습니다. "권리분석: 인수 보증금 합계: 0원" 이라는 표기와 "물건명세서 참고사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수하여야 함" 이라는 상반된 정보로 인해 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.

만약 140,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다면, 이는 본건의 예상 시세보다 높은 금액이므로 입찰가 산정에 있어 매우 보수적인 접근이 필요하며, 사실상 투자가 어려울 수 있습니다.

그러나 제공된 "인수 보증금 합계: 0원" 정보를 기준으로, 임차 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 입찰가를 산정할 경우, 신축 연식(2017년)과 주변 시세 상단(약 9,400만원)을 고려하여, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 임차인 보증금 인수 여부 및 배당 내역을 명확히 확인한 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.