나이스옥션 법원경매 안산 2025타경876 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703-10 대화위더스타워 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는바 대중교통 여건 무난함.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 5층건내 2층 206호로서 외벽 : 석재마감등 내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

공부상 근린생활시설로서 조사일 현재 폐문부재로서 출입구에 점포상호 등은 없으나 외부 유리창을 통한 내부에는 사무용 집기가 있는 상태임.

설비내역

건물내 위생 및 급.배수설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-65) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-24)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `소매점`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경876 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703-10 대화위더스타워 2층206호

신주소: 경기도 시흥시 거북섬1길 10 (정왕동)

토지면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

건물면적: 55.44㎡ (약 16.77평)

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 5층건 중 2층 206호

준공일: 2021년 11월 11일

용도 (공부상): 근린상가

용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설

용도 (집합건축물대장): 소매점

감정가: 223,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 거북섬 개발 지역과 인접하여 발전 잠재력이 높은 곳입니다.

교통: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 평탄하게 부지 조성된 세장형 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로: 건물 서측 및 동측으로 중로(20m~25m, 15m~20m)와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2022-01-07 접수, 204,000,000원) 입니다.

등기부채권 총액: 220,497,756원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 '지상권개요'는 공란이며, '별도등기' 표기가 있으나 구체적인 권리 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 조사일 현재 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

건물 및 주변: 본 건물은 대화위더스타워로, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 거북섬이라는 신규 개발 지역과 인접해 있어 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

이용 현황: 공부상 용도는 근린상가이나, 집합건축물대장상 용도는 '소매점'으로 기재되어 있습니다. 조사일 현재 폐문부재 상태로 출입구에 상호 등은 없으나, 외부 유리창을 통해 내부를 확인한 결과 사무용 집기가 있는 상태로 파악되었습니다.

지역 특성: 시흥시 거북섬 개발 사업의 일환으로 관광, 레저, 주거 복합 단지가 조성되고 있어, 배후 수요 증가 및 상권 활성화 잠재력이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 매우 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변 시설: 건물 인근에 다양한 상업시설, 편의시설(식당, 카페, 은행 등)이 밀집해 있습니다. 또한 거북섬 해변 및 레저 시설과 가까워 레저 및 관광 관련 수요 또한 기대할 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없으며, 신규 개발 지역 특성상 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 용도(근린상가)와 집합건축물대장상 용도('소매점')가 상이하여, 추후 건축물 관련 규제 적용에 유의해야 합니다.

임대 현황 미상: 조사일 현재 폐문부재 상태로 정확한 공실 여부 및 임대 현황 파악이 어렵습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

별도등기: 등기사항전부증명서상 '별도등기' 표기가 있습니다. 이는 통상적인 등기 외에 별도로 존재하는 권리나 사항이 있을 수 있음을 의미하므로, 경매 절차 외적으로 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

유동화 물건: 본 물건은 유동화 자산으로 관리되던 물건입니다. 일반적인 매각 물건과 달리 자산 관리사의 특수성이 반영될 수 있으므로, 이에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 대화위더스타워에 위치한 근린생활시설(소매점) 집합건물입니다. 일반상업지역으로 분류되며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계 측면에서는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 비교적 깔끔한 상태입니다. 다만, 공부상 용도와 건축물대장상 용도의 불일치, 임대 관계 미상, '별도등기' 존재 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 현재 폐문부재 상태로 내부 확인에 제한이 있어, 정확한 물건 상태 및 잠재적 가치 평가를 위해서는 현장 방문 및 추가적인 조사가 필수적입니다. 거북섬 개발 사업과 연계된 지역의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서 접근해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

거북섬 개발 사업과 시흥시 전반의 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대가 높습니다.

우수한 입지 조건과 편리한 교통망은 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적입니다.

말소기준권리 이후 권리관계가 정리될 예정으로, 권리 분석 측면에서 비교적 안전합니다.

신규 상가 건물의 경우, 현대적인 시설과 디자인으로 임차인 유치에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 223,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황, 시장 상황, 임대 현황, 그리고 잠재적 리스크(용도 불일치, 별도등기, 유동화 물건 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 223,000,000원을 기준으로 향후 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 시흥시 정왕동 지역의 상가 시세 및 공실률, 거북섬 개발 속도 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.