나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52990 [1] 경기도 하남시 감이동 525-8 준메디타워 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공공기관, 학교 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호3) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 303호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1) 사무실로 이용중임. 기호2) 사무실로 이용중임. 기호3) 사무실로 이용중임.

설비내역

기호1) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호2) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호3) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 28미터 내외, 남동측으로 약 10미터 내외, 남서측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함).

공부와의 차이

기호1)~기호3)은 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나, 현황 사무실로 이용중임.(후첨 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이나, 현황 사무실로 이용중임
2.현황상 층별 안내도에는 '인덕건설'이 301,302,303호 모두를 사용한다고 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52990 (1)

건물명: 준메디타워

소재지: 경기도 하남시 감이동 525-8 (경기도 하남시 감일백제로 83) 3층 301호

용도: 근린상가 (집합건축물대장 전유부상 용도는 의원, 현황 사무실 이용 중)

감정가: 542,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 1.면적 정보

토지 면적: 28.94㎡ (약 8.75평)

건물 면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 공공기관, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물 대장상 주요 용도는 제1종 근린생활시설이며, '준메디타워'라는 건물명에서 의료 시설과의 연관성을 엿볼 수 있습니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본 물건지는 북서측 약 28미터, 남동측 약 10미터, 남서측 약 9미터 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 3.토지 형상 및 이용 상태

인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 301호

외벽 마감: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등

내벽 마감: 몰탈 위 페인팅 등

창호: 샷시 창호 등

총 층수: 지하 2층, 지상 5층 (전체 건물 기준)

총 호수: 22호 (전체 건물 기준)

승강기: 1대 (승용)

주차: 17대 (내부 주차 가능)

사용 승인일: 2021년 02월 17일 (비교적 신축 건물)

1.3. 1.공부 및 현황 차이

집합건축물대장 전유부상 기재 용도는 '의원'이나, 현재 현황은 '사무실'로 이용 중입니다.

이는 향후 건물 관련 행정 처분 시 이행강제금 부과 등의 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2023년 08월 17일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권액: 1,548,000,000원)

등기부채권 총액: 1,932,589,126원

* 말소되는 권리:

* 전북은행 가압류 (2023.08.17.)

* 구리농업협동조합 가압류 (2024.04.23.)

* 경기광주세무서장 압류 (2025.04.15.)

* 하남시 압류 (2025.04.28.)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2025.05.15.)

* 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정 (2025.09.12.)

1.4. 2.인수되는 권리 및 임차인 현황

매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

현황상 임대 관계가 미상이므로, 임차인의 정확한 점유 현황 및 대항력 유무, 보증금/차임 정보 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

현황상 층별 안내도에는 '인덕건설'이 301, 302, 303호를 모두 사용한다고 명시되어 있어, 해당 내용에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.5. 상권 및 생활정보

1.5. 1.주변 상업 시설 및 인프라

본 물건이 소재한 하남시 감이동은 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 학교(감일중학교 등), 공공기관이 위치하여 기본적인 배후 수요는 갖추고 있는 것으로 보입니다.

다만, 구체적인 상권 활성화 정도나 주요 업종 분포, 유동인구 등에 대한 상세한 정보는 추가적인 현장 조사 및 분석이 필요합니다.

인근 부동산 매물 정보에 따르면, 병의원 자리, 코너 상가, 대로변 상가 등 다양한 용도의 상가 매물이 거래되고 있으며, 입지에 따라 월세 및 매매가가 형성되어 있습니다.

1.5. 2.주변 혐오시설 및 부정적 요소

현재 공개된 정보 및 검색 결과상, 해당 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, '공공주택지구', '과밀억제권역' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 계획 및 규제 등을 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도(의원)와 현황(사무실) 불일치: 관련 법규 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 점유자 확인 및 명도 절차에 대한 불확실성이 존재합니다.

* '인덕건설'의 3개 호실 점유 가능성: 301, 302, 303호를 모두 사용한다는 안내는 명확한 점유 관계 확인의 필요성을 높입니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 공동 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가 5억 4천 2백만원에 진행되는 근린상가로, 비교적 최근인 2021년 준공된 건물이라는 점이 긍정적입니다.

권리관계는 모두 말소될 예정이어서 법적으로는 매우 깔끔한 편입니다.

그러나 공부상 용도와 현황의 차이, 임대 관계 미상, 특정 업체(인덕건설)의 점유 가능성 등은 사전에 반드시 확인하고 대비해야 할 사항입니다.

주변에 주거 단지 및 학교 등이 위치하여 잠재적 수요는 있으나, 상권의 활성화 정도는 추가적인 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 사용 승인된 신축급 건물로 자산 가치 유지 및 상승 기대.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건.

* 주거 및 교육 시설 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 공부상 용도 변경 또는 현황에 맞는 활용 시 추가 수익 창출 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 감정가: 542,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 향후 임대 수익률 및 기대 수익

* 명도 관련 비용 및 소요 기간

* 공부와 현황의 차이로 인한 잠재적 리스크(이행강제금 등)

* 주변 유사 부동산의 실제 거래 시세 (매매 및 임대)

상세한 시세 및 수익률 분석, 예상 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.