나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53017 [1] 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 ‘위례숲초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '마천역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상7층 건물 내 제1층 제107호 외 2개호로서, (사용승인일 : 2022-06-21) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 기호(가): 음식점 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제1종근린생활시설(휴게음식점)), 기호(나): 사무실 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제2종근린생활시설(일반음식점)), 기호(다): 공실 (집합건축물대장(전유부, 갑) 상 제1종근린생활시설(소매점))상태입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다. 2. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53017 (1) [cite: user data]

경매구분: 부동산 임의경매 [cite: user data]

채권자: 회천농업협동조합 [cite: user data]

물건종별: 근린상가 [cite: user data]

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층 107호 [cite: user data]

건물명: 북위례가하프라자

신축주소: 경기도 하남시 위례학암로 18 (학암동)

사용승인일: 2022년 06월 21일

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 7층 [cite: user data, 10]

전체 호실 수: 55호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 1,040,000,000원 [cite: user data]

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04평) [cite: user data]

토지 지분: 10.06㎡ (약 3.04평) [cite: user data]

건물면적: 30.45㎡ (약 9.21평) [cite: user data]

건물 지분: 30.45㎡ (약 9.21평) [cite: user data]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite: user data]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 ‘위례숲초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: user data].

주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: user data].

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '마천역'이 소재하여 교통 여건은 보통입니다 [cite: user data].

건물은 북서측, 북동측, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: user data].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 회천농업협동조합의 근저당권 (918,000,000원)이며, 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다 [cite: user data].

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 [cite: user data].

3.2. 임차인 현황

임차인: 김지운

보증금: 40,000,000원

차임: 250,000원

전입/사업자등록일: 2024년 04월 05일

확정일자: 2024년 04월 05일

배당신고일자: 2025년 11월 12일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다 [cite: user data].

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 [cite: user data]

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 918,000,000원 [cite: user data]

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 업종

본 건물은 제2종근린생활시설로 허가되었으며, 현재 1층 107호는 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중입니다 [cite: user data, 10].

집합건축물대장상 다른 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 제1종근린생활시설(소매점) 용도로도 이용 중인 것으로 파악됩니다 [cite: user data].

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 아파트단지와 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다 [cite: user data].

위례신도시 내 상업시설로, 주변 개발 상황에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다 [cite: user data].

4.3. 주차 시설

건물 내 옥내 자주식 주차 46대가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 위례숲초등학교가 위치하여 학군 접근성이 양호합니다 [cite: user data].

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 마천역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: user data].

주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다 [cite: user data].

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구)으로 지정되어 있습니다 [cite: user data].

중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례) 등으로 지정되어 있습니다 [cite: user data].

'토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한정되므로, 본 근린상가 매각에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다 [cite: user data].

6.2. 기타 사항

본건의 임대 관계는 미상입니다 [cite: user data].

건축물대장과 실제 현황과의 차이는 없습니다 [cite: user data].

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대해 혐오시설(주취센터, 소각장 등) 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 위례신도시는 과거 개발 계획 당시 폐기물처리시설, 열공급시설 등의 기피시설 배치와 관련하여 하남시, 송파구, 성남시 간의 갈등 및 하남 지역 주민들의 반발이 있었던 사례가 있습니다. 현재 본건 소재지 인근에서 직접적으로 혐오시설로 인해 부정적인 영향을 받을 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 6월 사용 승인된 비교적 신축인 북위례가하프라자 내 근린상가입니다. 위례신도시 지구단위계획구역 내에 위치하며, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다 [cite: user data]. 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 인수할 권리 관계가 없어 명도 부담이 적습니다 [cite: user data]. 현재 107호는 음식점으로 운영 중이며, 건물 자체는 제2종근린생활시설 용도입니다 [cite: user data, 10]. 위례신도시의 지속적인 개발과 함께 상권의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감이 예상됩니다.

* 양호한 입지: 위례신도시 내 주요 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: user data].

* 권리상 안전: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다 [cite: user data].

* 실사용 및 투자 겸용: 10.06㎡ (약 3.04평)의 토지 지분과 30.45㎡ (약 9.21평)의 건물 면적으로, 소규모 점포 운영이나 임대 수익 창출이 가능합니다 [cite: user data].

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,040,000,000원이며, 인수되는 임차보증금이 없습니다 [cite: user data].

제시된 정보를 바탕으로 추정하건대, 주변 시세 및 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건은 신축 상가로서 위례지구 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 철저한 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (본 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 분석을 통해 확정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.