나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4154 [1] 경기도 광주시 신현동 625 뜨레아미 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현행정문화체육센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 주택지대로서 다세대주택이 밀집 소재하며 그외에 근린생활시설, 단독주택, 임 야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하고 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택 건물 내 2층 202호로서 2017.6.15.자로 사용승인 되었으며 외벽 : 인조석 붙임 및 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지 대체로 사다리형의 토지로서 주위는 동측 하향 경사지이고, 본건은 서측 토지 보다는 저지이고 동측보다는 다소 고지로서 인접 도로와는 등고평탄하며, 다세대주택 건 물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약5-6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일 부제한구역), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외극인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아 파트,연립,다세대임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 현장조사시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상의 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동 625번지에 위치한 '뜨레아미' 102동 2층 202호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경4154 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 290,000,000원입니다.

토지 면적은 77.10㎡ (약 23.32평)이며, 건물 면적은 67.51㎡ (약 20.42평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

채권자는 신OOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현행정문화체육센터 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 주로 시가지 주변 주택지대로서 다세대주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 남서측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인 등 특정 대상 용도로는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택의 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 6월 25일 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 294,000,000원)입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 334,118,345원입니다.

확인된 임차인은 권용식 씨이며, 보증금 20,000,000원, 차임 1150000원입니다.

전입 및 확정일자는 2021년 8월 17일이며, 배당신고일자는 2025년 11월 14일입니다.

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 신현동의 주거 밀집 지역에 위치하여, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

상업 시설 이용은 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대 주택 거래 사례가 존재합니다.

2026년 5월에 거래된 70.17㎡ 면적의 다세대 주택이 320,000,000원에, 84.74㎡ 면적의 다세대 주택이 465,000,000원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 1500만원에서 1800만원 수준으로, 본건의 면적(67.51㎡, 약 20.42평)을 고려할 때, 시세는 약 310,000,000원에서 370,000,000원 사이로 추정됩니다.

하지만 2012년에 건축된 52.25㎡ 면적의 주택이 130,000,000원(평당 약 820만원)에 거래된 사례도 있어, 단지 내 개별 물건의 상태나 향, 층 등에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 유의해야 합니다.

본 건의 감정가는 290,000,000원으로, 최근 시장 거래가 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 2017년 6월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

신현행정문화체육센터가 인근에 위치하여 문화 및 체육 시설 이용이 편리할 수 있습니다.

주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량으로 광주시 시내 및 인근 지역 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

현장 조사 당시 폐문부재로 내부 구조를 직접 확인하지 못했으며, 건축물대장상의 현황도를 바탕으로 작성되었습니다. 이는 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있다는 점을 의미합니다.

임대관계가 미상으로, 조사되지 않은 점유자나 임대차 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지거래계약허가구역으로, 향후 소유권 이전 시 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 최근에 건축된 신축급 다세대주택으로, 현재 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

단, 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점과 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되는 일반적인 임의경매 절차로 보이나, 유동화 물건이라는 점을 감안하여 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

주변 시세를 고려했을 때, 본 건의 감정가는 현재 시장 가치보다 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 건물 상태 양호 기대

* 현재 감정가 대비 높은 시장 시세 형성으로 시세 차익 가능성

* 임차인 대항력 없음으로 인한 보증금 인수 부담 없음

* 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 보통 이상으로 평가됨

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 290,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 자료 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 310,000,000원에서 370,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, 2026년 5월 거래된 70.17㎡ 면적의 주택(320,000,000원)과 본 건의 면적(67.51㎡)을 비교했을 때, 본 건의 시장 가치는 300,000,000원 이상으로 평가될 수 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 권리관계가 명확히 정리되는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시세를 반영하여 320,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 금액은 감정가를 상회하며, 현재 시세의 하단부에 위치하여 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 재확인하고, 최신 시세 변동 사항을 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.