나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4055 [1] 경기도 광주시 태전동 688 쌍용스윗닷홈 205동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 소재 '광남고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 자연림, 공공시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건중 제15층 제1503호로서, (사용승인일: 2004.01.05) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 공동현관 보안설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형, 평지의 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-29)(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요[광주한솔숲유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광남고])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광남고])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임. 본건 내부구조는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 건축물 현황도면 및 탐문조사등을 통하여 표준적 이용상황을 기준하였고, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4055 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO

* 소재지: 경기도 광주시 태전동 688 쌍용스윗닷홈 205동 15층1503호

* 건물명: 쌍용스윗닷홈 2단지

* 건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 제15층 제1503호

* 사용승인일: 2004년 01월 05일

* 건물층수: 총 15층 중 15층

* 건물마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호 - 샷시 창호 등

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 59.38㎡ (약 17.96평)

* 토지지분: 59.38㎡ (약 17.96평)

* 건물면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

* 건물지분: 84.746㎡ (약 25.64평)

* 토지이용상태: 대체로 부정형, 평지의 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중

* 인접도로상태: 단지내 도로를 통하여 외곽공도에 접함

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 3억 7,200만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주한솔숲유치원, 광남고), 절대보호구역(광남고), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25./외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 태전동 소재 '광남고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 자연림, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 01월 18일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 3억 3,110만원) 입니다.

* 등기부상 모든 권리(소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 4억 6,516만 6,787원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 21일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 4,000만원

* 차임: 100만원

* 전입일자: 2023년 06월 21일

* 확정일자: 2023년 04월 21일

* 배당신고일자: 2025년 11월 14일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근으로 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 단지 인근에 광남고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으니, 관련 세부 내용은 관할 교육지원청에서 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25.). 해당 기간 내에 외국인 등 특정 대상이 아파트, 연립, 다세대 등을 취득할 경우 별도의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 특이사항

* 본건은 유동화 물건입니다.

* 감정평가서상 내부구조는 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건축물 현황도면 및 탐문조사를 기준으로 작성되었으며, 실제 이용상황과 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 아파트로, 15층 중 15층이라는 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며 인수할 권리가 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래 허가구역으로 지정된 점과 유동화 물건이라는 특이사항이 존재합니다. 주변 환경은 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 최상층(15층)에 위치하여 일조권 및 조망권 등 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건 아파트(84.75㎡)의 최근 실거래가격을 분석한 결과, 2026년 6월에 유사 면적(84.746㎡)이 3억 4,000만원부터 3억 9,500만원까지 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 3억 7,200만원입니다. 최상층(15층)이라는 장점을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로는 최근 최고 실거래가 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 3억 8,500만원 내외로 제안합니다. 이는 인수 보증금이 없다는 점과 최상층의 가치를 반영한 금액입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.