나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1751 [1] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 396 한양아파트 101동 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ‘구갈초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 각급학교 및 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 7층 707호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인트 창호 : 샷시2중창 등임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 중로2류 (폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))<추가기재>행위제한(건축물의 건축. 토지의 분할. 건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환. 동조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분분할)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1751 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 기흥구 구갈동 396 한양아파트 101동 7층 707호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

570,000,000원

1.5. 건물면적

전용면적: 88.85㎡ (약 26.88평)

분양면적 (추정): 약 101㎡ (약 30.55평)

1.6. 토지면적

토지지분: 45.66㎡ (약 13.81평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

하OOO (본건 임의경매 개시결정 채권자는 하나은행임)

1.10. 건축연도

1993년 12월 24일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ‘구갈초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 각급 학교 및 관공서 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비예정구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역(기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변시설

본 건 인근에 구갈초등학교 등 각급 학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 및 주변으로 근린상가, 편의시설 등이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건명세서 상 지상권 개요는 비어있음)

3.2. 말소기준권리

을18. 근저당권 (하나은행, 2023년 8월 22일 접수, 채권최고액 403,700,000원)

3.3. 등기부 현황

말소기준권리인 하나은행의 근저당(을18) 외 다수의 근저당, 가압류, 공동담보 등이 등기되었으나, 해당 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,284,051,248원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 임대관계는 미상으로 확인되었으며, 실제 거주자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 속한 구갈동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 구갈한양

준공년도: 1993년 12월

총 동수: 10개 동

총 세대수: 624 세대

주차대수: 총 608대 (지하 자동식 263대, 옥외 자동식 345대)

최고층: 15층 (본건 7층)

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 7층에 위치한 단위세대로, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재무적 리스크

등기부 채권 총액이 약 12.8억 원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 중에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 법적/제도적 리스크

본 물건 소재지는 '정비예정구역'으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 정비 사업 진행 시 건축물 용도, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 해당 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 구갈동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 편의시설이 갖춰져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 1993년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고한 편입니다. 현재 등기부상 채무 총액은 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 정비예정구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 기흥구의 역세권 아파트 단지 내 물건으로, 지역 내 주거 선호도가 있는 편입니다.

* 인근에 구갈초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 교통망이 발달하여 시내외 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근(2026년 6월) 동일 면적(88.85㎡)의 실거래가가 66,800만원으로 확인되었습니다. 본 건의 감정가는 570,000,000원입니다.

본 건의 전용면적 88.85㎡(약 26.88평)는 비교적 선호도 높은 면적이며, 단지 내 입지 및 최근 시세를 고려할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

예상 입찰가는 650,000,000원 ~ 680,000,000원 범위에서 형성될 것으로 추정됩니다.

보수적으로 접근한다면 660,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.