나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34521 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하고, "부천대학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제3층 제301호이며(사용승인일 : 2005.3.5.), 외벽 : 복합판넬, 석재 등 마감 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

"오피스텔"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 화재설비, 승강기 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측, 북측, 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 458-2 : 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 458-3 : 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 458-13 : 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 458-14 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 458-15 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 458-16 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 458-17 : 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 참고바람(등기명령일 : 2024.6.10., 임차보증금 금145,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34521 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 13층 1301호 (집합건물 전유부 JSON 정보 기준, 원문 '3층 301호'와 상이)

건물명: 다온하브

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

토지 지분: 5.716㎡ (약 1.73평)

건물면적: 24.81㎡ (약 7.51평)

건물 지분: 24.809㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 HUG로 추정)

준공년도: 2005년 (사용승인일 2005.03.05)

구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 13층

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며 "부천대학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 본건 토지의 남측, 북측, 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 07월 06일자 엠메이드대부의 가압류(10,892,566원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 155,892,566원입니다.

* 인수되는 권리:

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 을구 순위 5번의 주택임차권(이혜진, 145,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리 이하의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 을구 순위 5번 주택임차권 또한 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-23

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이혜진)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-02

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로 보이며, 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 부천대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 특성을 지니고 있습니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 오피스텔 용도 외에 근린생활시설 용도로도 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: "부천대학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 제공된 감정평가서 요약본에 따르면, 주위 환경은 보통이며 특별히 언급된 혐오 시설은 없습니다.

건물 내 설비: 위생설비, 급배수 시설, 화재설비, 승강기 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다. (2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 외국인이 매수할 경우 관련 허가 절차가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 명시되어 있어, 계약 체결 및 인수 과정에서 추가적인 조건이나 절차가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 본건의 정확한 임대 관계는 미상으로, 현황을 재확인해야 합니다.

현황과 공부와의 차이: 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 안정적인 수요가 예상되는 입지입니다. 권리 분석상 인수 부담이 적을 것으로 보이며, 소형 면적으로 투자 접근성이 좋습니다. 다만, JSON 데이터상의 층수(13층)와 원문 제공 정보(3층) 간의 불일치, HUG 관련 특이사항 및 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

대학가 인근의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

소형 면적(약 7.51평)으로 초기 투자 부담이 적음.

권리상 인수 부담이 최소화될 것으로 예상 (HUG 관련 사항 최종 확인 후).

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(25.857㎡)의 다온하브 오피스텔이 2026년 5월 및 6월에 각각 8,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 135,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정가가 시장 상황을 충분히 반영하지 못했거나, 혹은 다른 조건(거래 방식, 내부 상태 등)의 차이가 있을 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이고 권리상 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 처리 여부에 따라 실제 인수 금액에 변동이 있을 수 있으므로, 이러한 변수를 고려해야 합니다.

본 건의 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 다만, 입찰 참여 전 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태 및 주변 시세를 재확인하고, HUG 관련 사항을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.