나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34457 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물내 제3층 제305호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지의 부정형 토지로서, "업무시설 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 소로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

양곡리 412-3, 389-2, 412-12: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의) 양곡리 1091-35: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금220,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34457 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 3층305호

용도: 오피스텔 (업무시설 및 제1,2종 근린생활시설)

건물명: 제이팰리스

1.3. 면적 정보

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

토지면적: 8.85㎡ (토지 지분 8.8537㎡)

1.4. 감정가

감정가: 221,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물 서측 및 남측으로 소로의 포장도로가 개설되어 차량의 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 일부 필지는 폭 8m~10m의 소로(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교, 한울유치원), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 25.8.26 ~ 26.8.25) 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

인근에 양곡초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 김포시 광역소각장 건립 부지 신청이 있었던 지역(양촌읍 학운리)이 인근에 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 혐오시설의 근접성은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기사항전부증명서상 채권 최고액은 220,000,000원입니다.

주요 권리로는 소유권보존, 신탁말소, 공유자 전원지분 이전, 주택임차권, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경34457, 채권자: 주택도시보증공사)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 주택임차권 (정 이슬, 보증금 220,000,000원): 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있고, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 확인이 필요합니다.

- 강제경매 (주택도시보증공사): 말소기준권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 분석

본 건에는 현재 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

3.4. 1. 임차인: 주택도시보증공사(정이슬)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-05

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-05-10

대항력: 없음

비고: HUG 관련 임차인으로 보이며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리입니다.

3.4. 2. 임차인: 정정석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 없어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 점유권은 유지되므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 인근에 학교와 주거 단지, 상업 시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 다만, 최근 시세는 감정가 대비 낮은 수준을 형성하고 있어 상권 활성화 정도에 비해 시세 상승 동력은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 양곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리한 편입니다. 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(정정석)이 존재합니다. 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 절차가 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)의 채권 행위 또는 물건 인수 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 감정가와 시세 괴리 리스크

감정가는 221,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매가는 120,000,000원에서 150,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나, 시장 상황 변동이 있었음을 의미하며, 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양촌읍 내 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가와 시세 간의 큰 괴리는 투자 시 신중한 접근을 요합니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 역시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 상업 및 주거 지역으로 인한 기본적인 배후 수요 확보

* 저층(3층)이라는 점을 감안할 때, 시장가 대비 낮은 입찰가로 진입 가능성

9. 예상 입찰가

본 건물의 전용면적(59.96㎡) 기준으로 최근 매매 사례를 분석하면 다음과 같습니다.

- 2025년 3월 24일, 10층, 59.52㎡ 거래가 120,000,000원 (평당 약 2,016,000원)

- 2024년 1월 9일, 8층, 58.02㎡ 거래가 150,000,000원 (평당 약 2,585,000원)

감정가는 221,000,000원 (평당 약 3,686,000원)으로, 최근 실거래가와 상당한 괴리가 있습니다. 특히 본 건은 3층으로, 거래된 8층 및 10층보다 낮은 층입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.

최근 실거래가를 기준으로, 층수(3층)를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 저가 매수 기회를 노리는 전략이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.