나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34524 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-5 엘리타운 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 북서측 인근에 위치한 엘리타운 제4층 제402호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '춘의역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2014.12.23) 외 벽 : 드라이비트마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 약 3 m 막다른 도로, 북측 약 3 m 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥산초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독 ,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

후면 사진용지와 같이 제시외건물 및 차양이 소재함. (감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ.2항 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 정확한 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부천지원 2025타경34524 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-5 엘리타운 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

토지지분: 30.82㎡ (약 9.32평)

건물면적: 45.45㎡ (약 13.75평)

건물지분: 45.45㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2014년 12월 23일 (사용승인일)

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치하고 있으며, '춘의역' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼합되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 '춘의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

물건의 남측과 북측으로는 각각 약 3미터의 막다른 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 5월 2일 접수된 부천시의 압류(을구 7번)로 보입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 2021년 11월 10일 현설희, 2024년 3월 25일 윤상희 (매매가 235,000,000원)

* 압류: 부천시 (2023-05-02), 원주세무서장 (2025-08-28), 국민건강보험공단 (2025-10-10), 부천시 (2025-10-30)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-18, 채권액 235,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인 나 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-25. 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-14. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(한아름): 보증금 235,000,000원, 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-01-10, 배당신고일자 2024-05-09. 대항력 없음.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 을구 순위 7번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 괄호 안에 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라고 기재되어 있어, 해당 임차권은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

전체 임차인 중 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

주의사항:

* 나 및 이 임차인의 경우, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계나 미납 차임 등의 여부를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. 비록 대항력은 없다고 명시되어 있으나, 예기치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 춘의동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 조화롭게 형성된 주거 밀집 지역입니다.

'춘의역' 역세권에 해당하여 유동인구 확보 및 배후수요 측면에서 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인근 상업시설의 발달로 주민들의 생활 편의성이 높으며, 이는 임대 및 매매 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 유사한 단지나 건물 내에서의 최근 거래 사례를 분석하여 시장 가격 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교통: '춘의역' (지하철) 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 심원고등학교, 옥산초등학교 등 교육기관이 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (자세한 사항은 부천교육지원청 문의 필요)

* 주거환경: 2014년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 시설과 합리적인 공간 설계를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 이 기간 동안 해당 부동산 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 구매자의 신분 및 거래 목적에 따라 관련 규정을 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항에 대한 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다. 공동담보로 묶인 다른 부동산의 처리 여부가 본 건 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, HUG 임차권의 경우 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 대상이 아닐 가능성이 높습니다.)

* 공부와의 차이: 감정평가서 요약에 따르면, 제시외 건물 및 차양이 존재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 매각 후 처리 문제와 관련될 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 임대차 관계 등에 대한 상세 파악에 어려움이 있었다는 점을 감안해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 춘의동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년 준공된 비교적 신축 건물입니다. '춘의역' 및 버스정류장과의 근접성은 뛰어난 교통 편의성을 제공하며, 주변 상권 및 주거 환경도 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되며, HUG 관련 임차권도 말소 예정으로 보여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

하지만 토지거래허가구역 지정, 제시외 건물 존재, 공동담보 등 추가적으로 확인 및 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 이에 따른 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: '춘의역' 도보 이용 가능 거리로, 지하철 교통망을 활용한 투자가치가 높습니다.

* 소형 주택 수요: 도시형생활주택은 1인 가구 및 젊은 층의 선호도가 높아 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔하며, 불필요한 분쟁의 소지가 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 춘의동 및 주변 지역의 지속적인 개발 가능성에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식 및 면적을 가진 다세대 주택들의 최근 매매가는 2026년 3월 기준으로 18,000만원에서 22,500만원 범위로 나타났습니다. 특히, 2015년식 노마빌라(49.23㎡)가 22,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 면적(45.45㎡)을 적용하여 유사 면적당 시가를 산정하면 약 20,700만원에서 22,000만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 212,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계상 인수할 보증금이 없고 HUG 임차권이 말소될 예정인 점은 긍정적이나, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 및 공동담보 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 18,000만원 ~ 20,000만원 범위를 제안합니다. 최종 입찰가는 치열한 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

주변 시설 관련:

'춘의역' 인근 지역은 주거 및 상업 기능이 중심을 이루고 있어, 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 눈에 띄지 않습니다. 그러나 1km 반경 내의 미세한 시설 배치나 특정 공업 지역의 존재 여부는 상세한 지도 분석 및 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보로는 특별한 혐오시설의 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.