나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34519 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 9층921호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '신중동역(7호선)' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕의 15층 건물 중 9층 921호로서, (사용승인일은 2004-06-29) 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 업무시설, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 50미터, 동측으로 노폭 약 10미터 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,중점경관관리구역,토지거래계약 에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경34519 (1)

소재지

경기도 부천시 원미구 중동 1148-2, 중동대우마이빌2 9층 921호

용도

오피스텔 (업무시설, 제1.2종 근린생활시설)

감정가

119,000,000원

토지면적

5. 58㎡ (약 1.69평)

건물면적

32. 08㎡ (약 9.71평) - 전용면적

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

1.1. 입지조건

1.2. 입지조건

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 지하철 7호선 신중동역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

1.3. 권리분석

1.4. 권리분석

말소기준권리

인천지방법원 부천지원 2025타경34519 강제경매개시결정등기 (접수일자: 2025-09-18) 입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 을구 순위 3번 주택임차권 등기(김가영)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 145,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-24

* 확정일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

기타 권리 사항

* 갑구 6번: 2005-01-07 소유권이전청구권가등기 (권리자: 홍정순)

* 갑구 12번: 2020-05-04 소유권이전 (권리자: 채재하, 매매가 99,000,000원)

등기부채권 총액

145,900,000원

1.3. 상권분석

1.4. 상권분석

1.5. 상권분석

본건은 지하철 7호선 신중동역 역세권 주변으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집한 지역에 해당합니다.

인근에는 중소규모 상가 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

신중동역 주변의 개발 계획 및 인구 유입 추이를 고려할 때, 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.5. 생활정보

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 학교와 학원가가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 7호선 신중동역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 매우 뛰어나며, 다양한 버스 노선이 운행 중에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 잠재적 리스크

1.7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 일정 규모 이상 토지 거래 시 허가 절차가 필요하므로, 향후 거래 시 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 내부 상태 및 설비 현황을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 향후 명도 및 내부 수리 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 복합 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 철도보호지구 등 다양한 용도지구에 해당하여 건축 행위 및 이용 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.7. 종합 의견

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 신중동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 특이사항, 그리고 내부 미확인이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.8. 투자 포인트

1.9. 투자 포인트

* 최상의 역세권 입지: 지하철 7호선 신중동역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 임대 수요 확보에 매우 유리합니다.

* 합리적인 감정가 대비 시세: 32.08㎡ (약 9.71평) 면적 대비 감정가 1.19억원으로, 최근 거래 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정되어 있어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 다목적 활용 가능성: 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.9. 예상 입찰가

2.0. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(32.08㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 7일 거래: 10,000만원 (약 1억원), 6층

* 2025년 10월 1일 거래: 9,500만원 (약 9천5백만원), 8층

* 2026년 3월 7일 거래: 10,100만원 (약 1억 1백만원), 11층

최근 3건의 평균 시세는 약 9,867만원 (98,670,000원) 입니다.

감정가와 시세 비교

본 건의 감정가는 119,000,000원으로, 최근 평균 시세(약 9,867만원) 대비 약 20% 가량 높게 책정되었습니다.

혐오시설 조사

주변 시설 조사를 통해 혐오시설의 존재 여부를 확인한 결과, 본 물건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

인수 보증금

권리분석 결과, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 제안

감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 최근 시세 수준 또는 그보다 약간 높은 가격대를 중심으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 또한, 권리 관계가 명확하고 인수할 부담이 없는 점을 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최종 점검 결과 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.