나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34487 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 502동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.09.27

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34487 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 502동 1층101호

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 9월 7일

용도: 공동주택 (도시형생활주택)

토지 면적: 61.54㎡ (약 18.61평)

건물 면적: 59.91㎡ (약 18.12평) - 전용면적

건물 총 면적 (502동): 558.595㎡

토지/건물 일괄매각

감정가: 262,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 김포시청 및 김포아트빌리지 등 행정 및 문화시설과 인접해 있습니다. 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 주변에 학교(사우초, 사우중, 김포고 등), 공원, 마트, 병원 등 생활 편의 및 교육 관련 시설이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 21일 접수된 이창훈 근저당권(을3, 78,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 212,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-08

확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로 보이며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 황미화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 최신 전입자이나 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월, 사우동 1336번지 '쥬땜팰리스A동-D동'(2018년식, 68.48㎡) 4층 매물 175,000,000원에 거래됨 (1㎡당 약 2,555,275원).

* 2026년 6월, 사우동 253-7번지 '한마루타운103,104동'(2014년식, 45.32㎡) 6층 매물 124,000,000원에 거래됨 (1㎡당 약 2,736,101원).

* 2026년 6월, 사우동 1121번지 '태양'(1987년식, 34.13㎡) 2층 매물 70,000,000원에 거래됨 (1㎡당 약 2,051,275원).

본 물건(59.91㎡, 2018년식)은 건축 연도가 가장 유사한 '쥬땜팰리스'의 거래 사례(1㎡당 약 255만원)를 기준으로 할 때, 적정 시세는 약 153,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본 물건이 포함된 재정비촉진지구의 개발 가능성을 고려할 때, 실제 가치는 더 높을 수 있으며, 감정가(262,000,000원)는 이러한 잠재적 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 김포시의 중심 생활권에 위치하여 행정, 상업, 문화, 교육 시설 이용이 매우 편리합니다. 김포시청, 김포아트빌리지, 다수의 학교, 병원, 마트 등이 인접해 있어 정주 여건이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 도시 계획 변경 가능성이 존재하며, 이는 개발 방향이나 기간에 영향을 미칠 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 주택도시보증공사와의 추가적인 절차나 조건을 면밀히 확인해야 할 수 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 신축급 타운하우스로, 입지 및 주거 환경이 우수합니다. 권리관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 재정비촉진지구라는 개발 호재를 통해 향후 시세 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 연식의 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 간단하고 명확합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가격을 분석한 결과, 1㎡당 약 255만원 ~ 274만원 수준입니다.

본 물건의 면적(59.91㎡)을 적용하여 환산 시, 적정 시세는 약 153,000,000원 ~ 164,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 높으나, 재정비촉진지구 개발 호재를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수할 보증금이 없으므로, 시세 범위 상단 및 재개발 기대치를 일부 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.