나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34526 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 40-6 우리하이빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동소재 도당중학교 북측인근에 위치하며 주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호로서 외벽:드라이비트 마감등. 창호:하이샤시 창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34526 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 40-6 우리하이빌 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 31.41㎡ (약 9.5평)

* 토지지분: 31.415㎡ (약 9.5평)

* 건물면적: 48.69㎡ (약 14.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재, 도당중학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건의 남측 및 북동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있습니다.

* 기타 토지이용계획으로는 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당중학교, 부천북고등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권(정은경, 153,000,000원)이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 말소될 예정입니다.

* 주의사항: 특이사항으로 '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'이 기재되어 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 문구는 복잡한 권리 관계를 시사하므로 주의 깊은 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 일반적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 제시된 주변 매매/전월세 정보는 연식이 오래된 건물(1992년, 2002년식)로, 본건(2011년 준공)과는 건축 연도 차이가 있습니다.

* 2026년 3월 실거래가 기준, 인근 면적 35.04㎡(약 10.6평)의 주택이 8,000만원, 39.24㎡(약 11.9평)의 주택이 9,000만원, 56.62㎡(약 17.1평)의 주택이 12,400만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 환산한 단위 면적당 시세는 약 219만원 ~ 229만원/㎡ 수준입니다.

* 본건 건물 면적 48.69㎡(약 14.7평)에 동일 기준을 적용 시, 보수적으로 추정되는 시세는 약 10,985만원 ~ 11,280만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 210,000,000원으로, 제시된 연식이 오래된 건물들의 시세보다는 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 본건 건물의 준공 연도가 2011년으로 비교적 신축이기 때문일 수 있으나, 권리 관계의 불확실성을 고려해야 합니다.

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으며, 도당중학교, 부천북고등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 도당중학교, 부천북고등학교가 위치하며, 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 취득 시 토지거래허가를 받아야 합니다. 현재 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되지 않았으므로, 잔금 납부 시 허가 요건을 충족해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경: '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인입니다. 등기부상 임차권은 말소 예정이나, HUG 관련 복잡한 권리 관계 및 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정가와 시세 간의 격차: 본건의 감정가(2.1억원)와 주변 연식 오래된 건물들의 시세(약 1.1억원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 본건만의 가치(신축 등)를 심층적으로 분석할 필요성을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2011년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 권리 관계에 '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 복잡한 사항이 포함되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간도 경매 절차 진행 시점과 겹칠 가능성이 높으므로, 허가 취득 절차를 사전에 확인해야 합니다.

* 주변 연식 오래된 건물들의 시세와 본건의 감정가 간 격차가 크므로, 권리 관계가 명확히 정리된다는 가정 하에 감정가의 적정성 여부를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2011년 준공으로 건물 자체의 연식이 비교적 짧아 노후도가 낮습니다.

* 입지: 부천시 원미구 도당동의 주거 지역 내에 위치하여 일반적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석 시: 만약 권리 관계의 모든 문제가 명확하게 정리되고 추가 비용이 발생하지 않는다면, 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 210,000,000원

* 주변 유사 연식 건물 시세 추정치: 약 110,000,000원 ~ 113,000,000원

* 권리 관계의 불확실성, HUG 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

* 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하며, 권리 관계 리스크를 감안하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.