나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34523 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 403-19 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강선사유적공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 403-19 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34523 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 403-19 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 20.68㎡ (약 6.26평)

건물면적: 38.95㎡ (약 11.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2017년

해당층수: 4층

총 층수: 5층

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강선사유적공원' 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 토지의 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 주택임차권 등기가 언급되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경34523) (등기부 을10)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(한기준)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-28

확정일자: 2022-04-05 (등기부상 확정일자는 2024-04-11로 기재되어 있습니다.)

배당신고일자: 2024-05-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, HUG의 말소동의 확약서 제출 (등기부 을3)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 신승원 (갑8), 강창균 (갑9)

* 주택임차권: 한기준 (을3) - 보증금 300,000,000원, 말소 (등기부상 확정일자 2024-04-11)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑10) - 300,000,000원, 말소기준권리

총 등기부채권액: 300,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 중심의 상권으로 판단됩니다.

상세 상권 분석을 위한 정보가 부족하나, 주변 지역의 생활 편의시설은 보통 수준으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '고강선사유적공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주거 형태: 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수인 자격 확인 및 허가 절차가 필요합니다. (대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대)

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 있는 바, 해당 내용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

선순위 임차권 (이론상): 등기부상 주택임차권(을3)이 말소기준권리보다 선순위로 기재되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 2017년 준공된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 감정가는 210,000,000원입니다.

채권자인 HUG(주택도시보증공사)가 직접 강제경매를 신청하였으며, HUG 명의의 임차권 등기가 있으나 말소기준권리보다 후순위이고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 시 허가 절차가 수반됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 주택: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 및 거주 환경이 양호할 것으로 기대됩니다.

HUG 관련 채권/임차권: HUG가 채권자이자 임차인으로 등기되어 있어 채권 정리 및 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다. (인수조건 변경 내용 확인 필요)

주거 환경: '고강선사유적공원' 인근으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

주변 시세 분석 (제공된 JSON 기반):

* 월드하니타운(313-46), 1999년 준공, 37.28㎡, 2025년 12월 매매가 100,000,000원 (평당 약 2,682,700원)

* 성산주택(383-24), 1990년 준공, 43.56㎡, 2025년 12월 매매가 136,000,000원 (평당 약 3,122,130원)

* 행복빌(372-13), 2019년 준공, 57.51㎡, 2025년 12월 매매가 225,000,000원 (평당 약 3,912,537원)

본건의 건물면적은 38.95㎡이며, 감정가는 210,000,000원입니다. 이는 평당 약 5,391,527원 수준으로, 주변 유사 물건의 최근 매매가 기준 평당가(약 268만~391만원)보다 높은 편입니다.

이는 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었거나, 제공된 주변 시세 정보와의 비교에 있어 면적, 연식, 개별 특성 등 차이가 반영된 결과로 해석될 수 있습니다.

'행복빌'은 본건과 건축 연도가 유사(2019년 vs 2017년)하나 면적이 더 넓음(57.51㎡ vs 38.95㎡)에도 불구하고 매매가가 225,000,000원으로, 본건 감정가 210,000,000원과 비교 시 면적 대비 가격이 높게 책정되었음을 시사합니다.

토지거래허가구역 지정으로 인한 매수 제한 및 HUG 인수조건 변경 사항 등은 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

상기 분석을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세와의 괴리 및 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.