나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3826 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층321호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재, '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업산업센터 및 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(김포골드라인, 양촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 (1)3층 321호, (2)3층 322호로서, 외벽: 복합판넬 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등, 천장: 텍스마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

화재탐지설비, 천정형냉난방설비(기호(2)는 실내기가 탈거되어 있음), 공용부분에 위생설비 및 급, 배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외, 동측으로 약 23m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합). 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 김포시 구래동 6871-60번지 샹보르영무파라드김포한강 1동 3층 321호에 소재하고 있습니다.

건축물대장 상으로는 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 (구래동)에 위치하며, 샹보르 영무파라드 김포한강 1동 3층 321호입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 10층 건물 중 3층에 해당합니다.

주요 용도는 공장(지식산업센터)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 11.06㎡ (약 3.35평)이며, 건물면적은 42.80㎡ (약 12.95평)입니다.

본 물건의 감정가는 180,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, '김포한가람초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 김포골드라인 양촌역이 인근에 위치하여 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 인접 도로

본 건 북측으로는 약 10m 폭의 포장도로, 동측으로는 약 23m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 주요 권리로는 을구의 수협은행 근저당(147,600,000원), 갑구의 하나은행 가압류(139,594,116원) 등이 등재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 287,194,116원입니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 5월 26일자 수협은행 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (단, 지상권 개요는 미상).

3.4. 임차인 현황

현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (합계 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 현황

본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 산업 복합지구입니다.

인근에 초등학교가 위치하여 주거 및 상업 시설의 배후 수요도 일부 존재합니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

공공공지에 저촉되며, 중로1류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다.

외국인 등의 용도에 따라 토지거래계약허가구역으로 지정된 사항이 있으니, 관련 내용은 토지정보과 문의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 소규모 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

추가적인 편의시설은 대중교통 이용 시 접근 가능한 주변 지역에 분포할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

'김포한가람초등학교'가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

기타 교육 시설에 대한 정보는 본건에서 직접적인 영향권에 있는지는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

본 건의 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.2. 토지이용계획 상 제약

가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 도시계획적 규제가 일부 존재합니다.

토지거래계약 허가구역 지정은 특정 대상자 및 용도에 대한 제한사항이므로, 투자 시 사전 확인이 필수적입니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건보다 복잡한 절차나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

경기도 김포시 구래동에 위치한 지식산업센터(공장) 물건으로, 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

총 10층 건물 중 3층의 전유부분으로, 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

7.2. 현황 및 전망

주변의 개발 및 교통망 확충으로 인해 점진적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라는 점은 해당 용도의 수요와 공급을 고려한 투자 판단이 필요함을 시사합니다.

명도 및 임대 관련 추가 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

김포골드라인 양촌역 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 김포 신도시 지역의 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

지식산업센터 및 근린생활시설이 복합된 지역으로, 다양한 비즈니스 활동이 가능합니다.

8.2. 개발 가능성

준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 도시계획적 지원을 받는 지역으로, 향후 개발 가치가 높습니다.

신축 건물로서 즉시 사용 또는 임대가 가능하며, 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

8.3. 경매 이점

감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

인수 보증금 0원으로 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 절차 진행이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 시장 조사, 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 비용, 권리 분석 종합 등 다각적인 검토를 통해 결정되어야 합니다.

현재 감정가는 180,000,000원이며, 등기부채권 총액은 287,194,116원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가 부담금은 없을 것으로 예상되나, 명도 비용은 별도 고려가 필요합니다.

보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 정확한 판단을 위해서는 심층적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.