나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34515 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 572-8 에이치.비엘림캐슬 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 북측 인근에 위치함 ○ 주위환경 경인로 주변 상업 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 소재 간선도로(경인로)변 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 근거리에 전철역(서울1호선,부천역)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 6층 601호로서 ○ 외부마감: 몰탈위 페인팅 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: 시스템창호

이용상태

○ 오피스텔로 이용중임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비 ○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지 ○ 이용상태 : 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 남측으로 광로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 주차: 자주식(30)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34515 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 572-8, H.B엘림캐슬 6층 601호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지면적: 8.94㎡ (약 2.71평)

건물면적: 51.01㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2021년

총 층수: 15층 중 6층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 북측 인근에 위치하며, 경인로 주변의 상업 및 업무지대에 속합니다.

* 교통상황:

* 차량 접근성은 자유로운 편입니다.

* 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 경인로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 서울1호선 부천역이 소재합니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 광로(폭 35m~40m)의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 허가 대상자(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2021-03-29)

* 소유권이전 (갑2, 2021-06-04)

* 주택임차권 (을3, 2023-06-27, 정미영) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

* 가압류 (갑3, 2023-01-03, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 압류 (갑4, 2023-06-02, 강서세무서장) - 말소 예정

* 강제경매 (갑5, 2025-09-17, 주택도시보증공사) - 본 경매 사건

* 총 등기부채권액: 1,079,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성아

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2025-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 김

* 임차인: 주택도시보증공사 (정미영)

* 보증금: 291,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(정 )

* 인수 보증금: 0원. 임차인 현황을 볼 때, 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 경인로 주변 상업 및 업무지대로, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 정보:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 28일 동일 건물(H.B엘림캐슬, 송내동 572-8)의 14층 51.01㎡(15.43평) 오피스텔이 179,500,000원에 직거래(법인 간)로 매매되었습니다.

* 본건은 6층으로, 14층 매물과의 층수 차이를 고려해야 합니다. 일반적으로 층수가 낮을수록 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

* 건물 준공이 2021년으로 신축에 해당하므로, 신축 오피스텔로서의 가치를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 경인로변 상업지대에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

* 주차: 건물 내 자주식 주차가 가능하며, 30대의 주차가 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰자가 외국인이거나 특정 건축물(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)을 취득하려는 경우, 토지거래허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건에 변경 사항이 있음을 시사하며, 정확한 내용을 반드시 확인하고 거래를 진행해야 합니다. 인수 조건 미확인 시 예상치 못한 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 오피스텔로서, 입지가 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 신축 건물의 장점과 상업지대의 이점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 역세권 접근성: 부천역(1호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담이 없습니다.

* 상업지구 입지: 경인로변 상업/업무지대로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주차 시설: 자주식 주차 30대 확보.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 252,000,000원

* 최근 거래가 (참고): 179,500,000원 (51.01㎡, 14층, 2025년 7월 거래)

* 본건은 6층이므로, 14층의 최근 거래가(179,500,000원)보다 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

* 하지만, 감정가(252,000,000원)는 최근 거래가보다 높으며, 건물의 신축 연차와 입지를 고려할 때 적정 가치 범위 내에 있을 수 있습니다.

* 입찰가를 산정할 때는 HUG 인수조건 변경에 대한 면밀한 검토와 이로 인한 잠재적 가치 변동 요인을 반영해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 최근 거래가(179,500,000원)를 기준으로 하되 6층의 가치를 반영하여, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가를 상회하는 고가 입찰보다는, 시장 상황과 HUG 인수조건 확인 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문, 주변 시세 심층 분석, HUG 조건 확인 후에 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.