나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34497 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 908 정화홈타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(중동역,부천역 ) 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물내 5층 501호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 북측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로에 접하고, 서측으로 노폭 약3m 정도의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 집합건축물대장 전유부상 위반건축물[환경건축과-4425(2023.5.24)호 건축법 위반사 항 시정명령에 의거 위반건축물(무단증축/철파이프조/주거/10.3㎡)]로 등재되어 있으므로 경 매참여시 등에 유의 바람.

물건 비고

집합건축물대장 전유부상 위반건축물[환경건축과-4425(2023.05.24.)호 건축법 위반사항 시정명령에 의거 위반건축물(무단증축/철파이프조/주거/10.3㎡)]로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 908번지 정화홈타운 5층 501호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34497 (1)이며, 감정가는 131,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 21.40㎡(약 6.47평)이며, 건물 면적은 43.62㎡(약 13.20평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

경매 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 중동역과 부천역을 이용할 수 있습니다.

인접 도로 상태는 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 3m의 막다른 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(사랑나무유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울보증보험(주)의 가압류(2021.08.04.)입니다.

등기부채권 총액은 372,792,971원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-13

* 확정일자: 2019-10-22

* 배당신고일자: 2021-12-14

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 7번 주택임차권등기가 말소 예정이나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 주위 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 라비앙하우스 (2021년 준공, 69.91㎡): 2026년 3월 315,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 450만원)

* 신성베스티아 (2011년 준공, 39.54㎡): 2026년 3월 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 380만원)

* 드림채 (2019년 준공, 49.6㎡): 2026년 7월 263,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 530만원)

본건(43.62㎡)의 경우, 주변 시세는 평당 약 380만원에서 530만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 "부천시민회관" 인근에 위치하여 문화시설 접근성이 양호합니다.

중동역 및 부천역 주변의 상업시설 이용이 가능하며, 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설로는 상대보호구역 내 사랑나무유치원이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장 전유부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (무단증축/철파이프조/주거/10.3㎡). 2023년 5월 24일 시정명령(환경건축과-4425호)이 있었으며, 이는 향후 건물 가치 하락, 철거 또는 원상복구 비용 발생 등의 리스크가 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건물이 속한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 입찰 후 잔금 납부 시점에 따라 해당 허가를 받아야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건 정보에 "SGI 인수조건 변경"이 명시되어 있습니다. 이는 서울보증보험(SGI) 관련 조건이 변경되었음을 의미하며, 구체적인 내용에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

* 건물 노후도: 2002년 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 중동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 점, 토지거래허가구역에 속하는 점, 그리고 "SGI 인수조건 변경"이라는 불확실한 특이사항이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 적습니다.

* 부천시 중동 지역의 양호한 입지 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적으로 실수요자 또는 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

주변 시세 (최근 매매 사례 기준): 약 380만원/㎡ ~ 530만원/㎡

본건 면적 (43.62㎡) 적용 시 추정 시세: 약 165,756,000원 ~ 231,186,000원

본 건은 위반건축물 등재 및 SGI 인수조건 변경이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

권장 입찰가 산정 시, 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 예상 비용, 그리고 SGI 인수조건 변경 내용에 따른 잠재적 부담을 충분히 고려해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 감정가의 100% ~ 110% 수준인 131,000,000원 ~ 144,100,000원 내외를 고려하되,

반드시 입찰 전 "SGI 인수조건 변경"의 구체적인 내용을 확인하고, 위반건축물에 대한 예상 해결 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.