나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34495 [1] 경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 113동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 소재하여 주위는 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 1층 103호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 대리석 붙임. 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34495 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 김포시 운양동 1331-1

아파트명: 한강신도시 2차 KCC 스위첸

동/호수: 113동 1층 103호

층수: 1층 (총 25층 건물)

1.3. 물건 상세

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 435,000,000원

토지면적: 62.95㎡ (약 19.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 김포한강신도시 택지개발지구 내에 자리하며, 주위는 대단위 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 단지 내 진입 및 이동이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 도시계획 및 지역 특성

본 물건의 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 폭 20m~25m의 중로1류 등에 접해 있어 도로 접근성이 확보되어 있습니다. 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 05월 24일 접수된 주식회사나이스이지론대부의 근저당 (권리금액 42,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 380,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 30일

확정일자: 2022년 02월 03일

배당신고일자: 2025년 09월 16일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인 박 에게 지급해야 할 보증금에 대한 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 다수의 가압류, 그리고 채권자 박 의 강제경매 개시 결정 등기가 확인되었습니다. 해당 강제경매가 본 건 매각의 근거가 되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 총 등기부 채권액은 133,037,633원입니다.

4. 상권분석

김포한강신도시 내 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 주거 수요가 안정적으로 뒷받침되는 상권입니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설과의 연계를 통해 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 한강신도시 2차 KCC 스위첸 아파트

건설사: KCC

사용승인일: 2018년 02월 14일

총 세대수: 1,296세대 (본 물건이 속한 113동은 98세대)

최고층: 29층 / 최저층: 2층

주차대수: 총 1,701대 (지하 1,685대, 지상 16대)

관리사무소 연락처: 031-981-6174

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 운양고등학교가 위치하며, 교육 환경 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 박 은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 신고되었습니다. 이는 법적으로 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 시사하지만, 명도 과정에서의 절차적 이슈나 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 임차인 현황에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 등 주변 환경

제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 본 물건과 인접한 곳에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 대규모 택지개발지구 내의 계획된 주거 단지로, 일반적으로 혐오시설이 들어설 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치한 비교적 신축급 아파트로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되었으며, 권리상 인수해야 할 금액이 없어 투자 매력이 높다고 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 고려 사항이나, 인수 보증금이 0원이라는 점에서 리스크는 제한적일 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시의 핵심 지역 내 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 최근 시세 대비 유리한 감정가로 시세 차익 기대 가능

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 부담 금액 0원으로 명도 리스크 제한적

* 신축급 아파트로 주거 편의성이 우수하며, 단지 내 및 주변 생활 인프라 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 435,000,000원

최근 시세: 474,000,000원 ~ 520,000,000원 (2026년 4월~6월 실거래가 기준)

본건은 대항력 있는 임차인 박 이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 신고되었습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 부담하지 않아도 됨을 의미합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 상승 여력이 있으며, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 인수 보증금 0원이라는 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 470,000,000원에서 480,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.