나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3772 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 615-17 고려주택 3동 2층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "오정구청" 남서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1991년 6월 26일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층건중 제2층 제2호로 외벽:적벽돌 및 치장타일붙임마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

본건은 의뢰목록 및 공부상 "2층 2호"로 등재되어있으나 현황 출입문표시는 "202호로 표기되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

공부상 2층 2호로 등재되어 있으나 현황 출입문표시는 202호로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 고유번호: 부천지원 2025타경3772 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 615-17 고려주택 3동 2층2호

토지면적: 41.37㎡ (약 12.51평)

건물면적: 40.41㎡ (약 12.22평)

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 2호 (1991년 6월 26일 사용승인)

주요 설비: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 "오정구청" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 폭 8m 미만의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 20일 접수된 우리은행의 근저당권(금77,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2: 2010-05-31 소유권이전 (최분남)

* 갑3: 2017-06-28 소유권이전 (이수민)

* 갑4: 2020-05-20 소유권이전 (민화자, 매매)

* 을8: 2020-05-20 근저당권 (우리은행, 금77,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 2025-09-12 임의경매개시결정 (우리은행, 금61,479,398원) - 말소기준권리보다 후순위

* 위 권리들은 모두 말소기준권리보다 선순위이거나 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다. 현장 방문 시 이해관계인이 부재하여 내부 구조 및 임대 현황을 확인할 수 없었으므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 인근 시세: 최근 주변 다세대주택의 실거래가는 34.29㎡가 80,000,000원, 38.52㎡가 128,000,000원, 36.6㎡가 70,000,000원에 거래되었습니다. 본건(40.41㎡)은 해당 사례들과 비교 시 중간 정도의 면적을 가지며, 건물 연식(1991년)을 감안할 때 시장 가치는 100,000,000원 초반대로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 양호합니다.

* 기타: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 공부상 '2층 2호'로 등재되어 있으나, 현황 출입문 표시는 '202호'로 되어 있어 실제 현황과 공부상의 정보가 불일치합니다. 이는 향후 명도 및 소유권 행사 과정에서 문제가 될 수 있으므로, 철저한 확인이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 현황 파악의 어려움: 현장 방문 시 이해관계인이 부재하여 내부 구조, 정확한 이용 상태, 임대 여부 등을 파악하지 못했습니다. 이는 추후 명도 협상 및 내부 수리 필요성 판단에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 항공표면

* 과밀억제권역

* 위와 같은 토지이용계획은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년에 건축된 건물로, 장기수선충당금, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 다세대주택으로, 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 후순위 임의경매는 매각으로 소멸될 것으로 보여 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 공부상 주택 호수 표기와 현황의 차이, 토지거래허가구역 지정, 현황 파악의 어려움 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 양호한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 소멸되는 권리가 많아 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 입지적 장점: 오정구청 인근으로, 주변 개발 가능성 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 유사 물건들의 매매 사례를 통해 시장 가치를 파악할 수 있으며, 이를 바탕으로 합리적인 투자 판단이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 130,000,000원입니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 기준 34.29㎡는 80,000,000원, 38.52㎡는 128,000,000원, 36.6㎡는 70,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 40.41㎡의 면적과 1991년 건축 연식을 고려할 때, 시장 가치는 100,000,000원대 초반으로 추정됩니다. 본건의 잠재적 리스크(공부와의 차이, 토지거래허가구역 등) 및 최신 실거래가(128,000,000원)를 감안하여, 경쟁력을 갖춘 예상 입찰가는 118,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.