나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34454 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 362-6 모던하우스플러스 2층201호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등교' 북측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 6층건(사용승인일 : 2016. 04.22.)내 2층 201호로서 외벽 : 석재붙임 등임. 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. 창호 : 하이새시창호 및 알루미늄샤시창호임.

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설(사무소)인데, 현황은 상가주택으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 공히 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구) <공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<항공시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 근린생활시설이고, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이며, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 사무소인데, 현황은 상가주택으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 용도는 근린생활시설(사무소)인데 현황은 상가주택으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부천지원 2025타경34454 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 362-6 모던하우스플러스 2층 201호

용도: 근린주택 (공부상 근린생활시설(사무소), 현황 상가주택 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 331,000,000원

토지면적: 50.64㎡ (약 15.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 97.73㎡ (약 29.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 신용문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정순임

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-21

확정일자: 2022-03-11

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 있음

비고:

3.2. 등기부 현황

- 말소기준권리: 압류 (부천시, 2022-11-16 접수)

- 매각으로 소멸되는 권리: 압류, 강제경매 개시 결정 등

- 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인(정순임)의 보증금 260,000,000원 (단, '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있어 확인 필요)

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인 정순임(보증금 260,000,000원)이 존재하므로, 입찰 시 해당 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 고강동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 10일 거래: 37.28㎡ (약 11.28평) 다세대 주택, 1999년식, 100,000,000원 (약 268만원/평)

* 2025년 12월 19일 거래: 43.56㎡ (약 13.18평) 다세대 주택, 1990년식, 136,000,000원 (약 312만원/평)

* 2025년 12월 15일 거래: 57.51㎡ (약 17.40평) 다세대 주택, 2019년식, 225,000,000원 (약 391만원/평)

4.2. 상가주택 시장 평가

본 건은 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 331,000,000원이며, 이는 평당 약 111만원 수준입니다. 제공된 주변 시세와 비교했을 때, 최근 매매된 2019년식 57.51㎡ 물건의 평당 가격(약 391만원)과 비교하면 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본 건은 공부상 용도와 현황이 상이(근린생활시설/사무소 vs 상가주택)하여 이에 따른 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 '고강초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 검색 결과, 고강동 362-6번지 인근에는 다수의 마트, 편의점, 약국, 은행 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육환경

본 건은 '고강초등학교'와 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다. 또한, '고강중학교', '덕산고등학교' 등도 주변에 위치하고 있어 교육 여건이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

정순임 임차인은 보증금 260,000,000원에 대항력이 있으므로, 낙찰 후 해당 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과 대항력 있는 임차인의 보증금이 명확히 기재된 점 사이의 불일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이나 현황은 상가주택으로 추정됩니다. 이는 향후 건축물 관련 규제, 재건축, 매매 또는 담보 설정 시 문제가 될 수 있으며, 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구), 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다. 이는 향후 토지 활용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 고강동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)인 상가주택으로, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(정순임)의 보증금 260,000,000원이 존재하며, 공부상 용도와 현황이 달라 발생할 수 있는 리스크를 고려해야 합니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 부분은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 임차인 보증금 및 용도 불일치 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공 건물(2016년)로 신축 효과

* 상가주택으로서의 수익성 및 주거 기능 겸비 가능성

* 주변 시세 대비 감정가 메리트 잠재

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매가(2019년식 57.51㎡ 기준 평당 약 391만원)와 본 건의 면적(97.73㎡)을 고려할 때, 시장가치는 감정가(331,000,000원)보다 높을 것으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가 331,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 고려하여 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 임차인의 보증금을 상회하는 입찰가를 제시함으로써 보증금 인수 부담을 최소화할 수 있습니다.

예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

본 입찰가 범위 내에서 입찰 시, 300,000,000원 이상의 금액으로 낙찰된다면 임차인 정순임의 보증금 260,000,000원을 낙찰 대금에서 변제받게 되어 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법원으로부터 통보받은 '인수 보증금 합계' 0원의 내용과 실제 임차인의 권리관계를 최종적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.