나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512661 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작동초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세 대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 5층 503호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지를 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 로폭 약 14m, 10m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512661 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 208,000,000원

토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

토지지분: 16.717799999999997㎡ (약 5.06평)

건물면적: 64.88㎡ (약 19.63평)

건물지분: 64.88㎡ (약 19.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공연도: 2019년

주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 5층

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.1. 입지조건

입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, '작동초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통 환경으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 서측 및 북측으로 로폭 약 14m, 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리는 2021년 3월 12일에 접수된 남인천세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 다만, 을구 순위 1번의 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 236,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김화영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-05

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 해당 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박민오)

보증금: 236,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-12

확정일자: 2020-12-22

배당신고일자: 2023-02-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 계양구 작전동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

주요 편의시설 및 교육시설로는 '작동초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 건물(어반스카이)의 유사 면적 오피스텔 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 7일: 198,850,000원 (전용면적 68.85㎡, 5층)

* 2025년 7월 30일: 220,000,000원 (전용면적 68.85㎡, 10층)

* 2026년 3월 28일: 210,000,000원 (전용면적 70.97㎡, 7층)

본건의 전용면적(64.88㎡)은 최근 거래 사례 면적보다 다소 작으며, 최근 평균 매매가(약 209,616,667원)를 고려할 때, 면적을 감안한 적정 시세는 약 195,000,000원에서 205,000,000원 사이로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교육: '작동초등학교'가 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내부 설비: 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내에 주택용도로 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. (오피스텔의 주거용도 취득 시 해당 여부 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 협의가 필요하거나 추가적인 부담이 발생할 수 있는 부분이므로, 경매 진행 전 HUG 측에 정확한 내용을 확인해야 합니다. (다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있습니다.)

* 임대관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 처리된 부분이 있으나, 현재까지 파악된 임차인 정보(김화영, HUG)로는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 신축급(2019년 준공) 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태 측면에서 긍정적인 평가가 가능합니다.

권리분석상 특별히 인수할 부담 있는 권리가 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 반드시 사전에 확인하여 잠재적 리스크를 완벽히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하며, 투자 가치가 높습니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 뒷받침됩니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 용이합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어 투자 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본건 면적(64.88㎡)의 적정 시세는 약 195,000,000원에서 205,000,000원 사이로 추정됩니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없으며, HUG 관련 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

본 건의 감정가가 208,000,000원인 점과 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서, 적극적으로는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

따라서, 195,000,000원 ~ 205,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.